делба на СОБСТВЕН имот

[novata]

Колеги, имам следното питане
Един собственик на нерегулиран недвижим имот- нива. Притежава нот. акт за придобиването. Впоследствие решава и по своя воля разделя имота на два по- малки, като това става в ОСЗГ- документацията е изготвена съобразно изискванията и факта е отразен в службата, снабдява се със скици за новообразуваните имоти. По- късно влиза в сила кадастъра и там са взети данните едно към едно от ОСЗГ, т. е. в регистъра правилно са отразени и двата имота, образувани от стария описан в нот. акт. Това обстоятелство обаче не е отразено в СВ по никакъв начин. Т. е. собственикът притежава документ за собственост на стария имот, но не и за новите. Знаем, че за делба на съсобствен имот се изготвя писмен договор с нот. заверка, който се вписва в СВ, но за делба на собствен няма такова изискване?
Въпросът ми е основно с оглед на факта, че след делбата на имота повече не съществува земна територия със старата индивидуализация, но не е станало публично известно /чрез вписване в СВ/ обстоятелството по делбата. ЧСИ обявява на публ. продан стария имот, който не съществува /без да взема предвид делбата, макар че по изп. д. са налице скици, от които е видна делбата/. Какви са последиците от тази продан според вас?

[donna]

Въпроса е елементарен за един нотариус!

[novata]

В един отбор сме, donna

[donna]

Не не си ,колкото и да ти се иска.

[donna]

Може и да бъркам ника с този на novam ...и дано да е така да не е алтернативен .

[novata]

Така е- действието не е делба, а разделяне.
И все пак, след разделянето имаме два нови имота. Вярно, на един и същ собственик, но два различни от стария имот. О. К., собственикът отговаря с цялото си имущество за задълженията, които има. Но дали проданта на стария, който не съществува, може да влече вещни последици спрямо новообразуваните?

Дона, бъркаш. Пък и не съм сигурна новите да са почнали.

[dimist]

Не разбирам какъв е проблема да се снабдите с нотариални актове за двата новообразувани имота , все пак разполагате с надлежни писменни доказателства, с които нотариуса ще установи правото ви на собственост. Надявам се, правите разлика между "констативен нотариален акт" и "констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка".

[novata]

Какъв ми бил проблема- нали вече казах. Налице е вписване на постановление за възлагане от ЧСИ. /нали правите разлика,dimist /

[Гост.]

Вярвам правите разлика между документ, обективиращ правото на собственост и скица?!?! И дали последното е титул за собственост?!?!

Колегата ви е отговорил, но ...

ivqiif на 22 Яну 2009 09:51 am
Аз мисля, че първо бъркате понятията " делба" и " разделяне ".
В случая делба няма и не може да има ,защото няма СЪСОБСТВЕНОСТ. Разделянето на един имот по принцип не прави собственика по-малко собственик. Респективно , считам,че имота си е в патримониума му ,независимо от идентификационните му белези и собственикът отговаря за задълженията си с него . Едно удостоверение за идентичност би послужило достатъчно на новия собственик.

А най накрая- кажете къде ви стяга обувката, че да ви се помогне.
Вие кого представлявате? Ако сте адвокат изобщо...
Ще ми простите отклонението, но ми се струва невъзможно колега да не е наясно с основни неща...

[Гост.]

Ахам- мислите си, че след като не е индивидуализиран имота по приложените скици е наличен порок в постановлението за възлагане....

Ами да попитам- кой документ всъщност легитимира собственика като такъв- новите скици, в които безспорно е отразено- имота е образуван от имот с идентификатор...., или решението на ОС ЗГ за възстановяне правото на собственост?

Това обстоятелство обаче не е отразено в СВ по никакъв начин. Т. е. собственикът притежава документ за собственост на стария имот, но не и за новите.

[portokal]

По-широко и опростено поставен, въпросът е: има ли порок* такова постановление за възлагане, в което индивидуализацията на имота не е актуалната? Според мен - не.

*Или по-скоро - има ли проблем, прехвърля ли собственост.

[novata]

ок, Портокал. Благодаря!
По- спокойно, Поли! Титула за собственост е ясен. Ама от скиците се установява действителното положение на имота към опр. момент. чл. 496(2) ГПК казва: От деня на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Имал- към момента на възлагане, и, върху имота- съществуващ към същия момент. В случая няма такъв имот, има собственост, но друг имот. Има ли вещнопрехвърлителен ефект постановлението за възлагане- там ме стяга чепикът, както казваш.
Или от друга страна да го погледнем- нот. акт за апартамент, примерно. На по- късен етап собственикът изменя предназначението от такова за жилищни нужди в такова за офис. ЧСИ описва /знаем, че в повечето случаи не извършва кой знае какви проверки- най често се ограничава само със справка от АВ/ и продава апартамент, тъй както е описан в нот. акт, без да взема предвид промяната на вещта, завършена да речем с удостоверение за ползване или акт обр. 16. Постановлението ще има ли вещнопрехвърлителен ефект след като в него е описан имот, който не съществува? Според мен е спорно.

[d_d]

По-широко и опростено поставен, въпросът е: има ли порок такова постановление за възлагане, в което индивидуализацията на имота не е актуалната? Според мен - не.

Аз съм на противното мнение- имота следва да бъде индивидуализиран съобразно действащия план. Има и практика на ВКС по въпроса . Имах дело, в което ищецът искаше ревандикация на имот, индивидуализиран с номер и квартал по вече отменения от години план, и там ми се наложи да се ровя по въпроса.

Старият имот не съществува като самостоятелна вещ. А може ли да съществува право на собственост върху несъществуваща вещ ?

[portokal]

Знам го това. Исковете, когато спорният имот не се опише по последния план, се отхвърлят, и то с този мотив - че такъв имот не съществува. Но ми се вижда прекалено радикално да е същото и при постановленията за възлагане или например при договорите. Вярно, би трябвало или да приемаме във всички случаи, че такъв имот съществува, или - че не, но все пак...

[d_d]

Защо да се отхвърлят исковете - при мен беше уважен !

Това променя линията на защита, но да не свършвам цялата работа на колегата.

По отношение на договорите е по-различно. Конкретно за един предварителен договор е достатъчно от съдържанието му да може да се определи волята на страните. А и Правилника за вписванията през годините имаше различни изисквания относно описанието на имота в н.а. , като старите редакции не са много взискателни.

[novata]

Защо да е прекалено радикално, Портокал. При съд. иск следва да посочиш и индивидуализираш имот, който съществува към момента, за да получиш правна защита. Считам, че с още по- голяма сила това условие следва да е налице при учредяване право на собственост. В случая при Постановлението за възлагане, какво възлага ЧСИ, ако описания в същото имот не съществува?

[sunrise]

Може да има някакъв резон в това ,което пишете, но то ще означава ,че ще се остави всичко на добрата воля на длъжника, дали да се снабди с нотариален акт или не.
Вярно е, че искът трябва да е по действащия план , но за тук не съм сигурна. Може би ЧСИ да се снабди служебно с документ за идентичност.

[novata]

При това положение- възложен недвижим имот, който не съществува, считам че е налице нон сенс. Нито купувачът може да се разпорежда с имот, който не съществува /как ще се яви в кадастъра и ще заяви отразяване на собственост върху новите имоти/, нито длъжникът може да се разпорежда, защото е налице вписване на постановлението.
Впрочем, за да се намери изходът, първо трябва да е ясно дали постановлението има вещнопрехвърлителен ефект или не.
Колеги, объркана съм, не виждам изход от ситуацията.
Дайте идея, моля!

[fani_i]

Правилник за вписванията:
.............................................................................
Чл. 6. (1) Подлежащите на вписване актове трябва да съдържат:

а) (изм. - ДВ, бр. 86 от 1997 г., изм. - ДВ, бр. 67 от 2005 г., изм. - ДВ, бр. 22 от 2008 г., в сила от 01.03.2008 г.) собственото, бащиното и фамилното име, местожителството (постоянният адрес) и единният граждански номер на страните, а когато няма такъв - мястото и датата на раждане; когато една от страните е едноличен търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията - ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ, съответно ЕИК;

б) датата и мястото на издаването на акта;

в) (доп. - ДВ, бр. 69 от 2004 г., в сила от 31.07.2004 г., изм. - ДВ, бр. 67 от 2005 г.) описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите;

г) (доп. - ДВ, бр. 86 от 1997 г.) цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес.

(2) Разпоредбата на буква "в" не се прилага спрямо договорите за прехвърляне на наследство.

(3) (Нова - ДВ, бр. 69 от 2004 г., в сила от 31.07.2004 г., изм. - ДВ, бр. 67 от 2005 г.) Когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър. В тези случаи към акта се прилага скица-копие от кадастралната карта.

Това предполагам ще създаде проблем при вписване на постановлението и в този смисъл ще се отрази на противопоставимостта на придобитите от новия собственик права спрямо третите лица.(ако приемем, че в този конкретен случай не е накърнен вещноправния ефект на постановлението - без да се види е трудно да се направи окончателна преценка).
Ако имате възможност, пуснете описанието на имота по постановление (или на лични), като се заличи ненужната информация.

[razli4na]

Тук излиза и друг интересен въпрос, който има различно приложение в практиката, а именно: Постановлението за възлагане представлява ли титул за собственост. По- широко се застъпва становището, че не е, с аргумента, че в закона са изрично посочени изключенията от изискването за нот. форма и постановлението за възлагане не е между тях. Но не е рядкост практика на последващи разпоредителни действия, като разпоредителят се легитимира като собственик пред нотариуса единствено с постановление.