продажба на имот, за който има вписан дог.за наем

[В.Иванов]

Здравейте, много бих се радвал , ако някой ми помогне за следния казус. Събрах доста мнения на колеги, но за съжаление, никое от тях не ме убеди 100 %. Мой познат закупи недвижим имот. Грешката му е, че се довери на продавача, който му казал, че върху имота няма тежести. В последствие се оказа, че за имота има вписан договор за наем за 5 години, считано от началото на 2003 г., а освен това наемателят е предплатил и цялата наемна цена за периода. Четох 237, ал.2 ЗЗД, но имам проблем с тълкуването му. Според това, което тълкувам , считам, че наемателят трябва да освободи имота след 1 година. Не това, обаче прочетох в някои "дебели книги", според които новият собственик трябва да търпи наемятеля, до изтичането на срока на договора, т.е. още 3 години.Попитах познати юристи (както вече споменах), но те само ме объркаха. Мненията им бяха противоречиви - едни твърдо казват 1 година, а други са категорични, че трябва да търпи целия срок. Объркан съм. Ще съм благодарен , ако ми помогнете. Бих се радвал , ако някой от вас е бил страна по подобно дело да ми сподели опита си.
Благодаря предварително!
Васил Иванов

[Ирина]

Прочети Кожухаров - Облигационно право, ІІІ част, стр. 240. Ще цитирам накратко, ако не разролагаш с учебника: "Договорът за наем е задължителен за приобретателя за предвидения в него срок, но за не повече от една година, ако той има достоверна дата /чл.237, ал.2 ЗЗД/. Следователно и в този случай продажбата на наетия имот не поставя край на наемното отношение за уговорения срок или поне за годината, ако уговореният срок е по-дълъг."
Според мен новият собстевник на имота е обвързан от сключения договор за наем най-много за една година.

[harmaiani]

Договорът има достоверна датa според чл.145 от ГПК от момента, в които е заверен при нотариуса.Така че мисля, че 1-годишния срок е меродавен

[Td]

След като наемният договор е вписан преди нот.акт за продажба, той има сила и за купувача-чл.237, ал.1 ЗЗД и то така, както е сключен. Чл.237, ал.2 ЗЗД се отнася за невписан наемен договор, сключен преди покупката, който обаче има достоверна дата-изр.първо или е без достоверна дата, но наемателят е получил фактическата власт върху имота.

[boba]

Колеги, не мисля, че има място за тълкуване. Виж ЗЗД - чл.237, ал.1:

"Чл. 237. (Ал. 1, доп. - ДВ, бр. 34 от 2000 г.) При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота."

Ако действително договорът за наем е бил вписан /това се проверява на мига в Службата по вписванията/, то той е в сила за купувача за целия /останалия/ срок на действие на същия. Договорът може да се прекрати само по договорка между страните (плюс някои финансови неудобства, вкл. изнудване за неустойки).

[ахил]

Законът защитава правата на наемателите, само ако наемния договор е в писмена форма.При продажба на имот отдаден под наем, наемния договор остава в сила за купувача при условие, че договора за наем е сключен в писмена форма и е вписан към съответния РС.В този случай, новия собственик е длъжен да търпи изтичането на договорения срок за наем на имота, конкретно тези 5 години. Ако договора за наем е само нотариално заверен, но не и вписан той има достоверна дата. В този случай е задължителен за купувача, но за не повече от една година от покупката на имота. С изтичането на едногодишния срок от прехвърлянето на недвижимия имот по право се прекратява срочния наемен договор с достоверна дата със заварения наемател в него, който след този момент обитава имота без основание и следва да го ревандикира на новия собственик.
В зависимост от условията по договора, в този случай наемателя може да търси обезщетение и връщане на предплатения наем от наемодателя/ стария собственик/

[monteskio]

Уважаеми В.Иванов,
Колегите Боба и Ахил са Ви отговорили максимално изчерпателно и правилно!
Нямам какво да допълня.



MONTESKIO

[kompir]

Suglasen s monteskio!
Saberete se s naematelia (po vsichko lichi che i toi e bil premetnat sled kato predplashta za 5godini napred!) i pomislete kakvo bihte mogli da napravite sreshtu prodavacha - pri vsichki sluchai toi e dogovarql nedobrosuvestno pone s vashia priatel! Schitam, che e vodil pregovorite za naema sushto nedobrosuvestno. Za pruv put chuvam nqkoi da predplashta naem na nedvigim imot za 5 godini napred. Anyway, spored chlen 12 na ZZD prodavacha dulgi obezshtetenie - kakto i da tulkuvame razporedbata, tq si e imperativna! Ako prodavacha ne e emigriral bezvuzvratno (mislq che tova e edna ot vuzmognostite) bi sledvalo da mogete da go osudite. E shte bude trudno dokazvane i taka natatuk, no vigte cqlata sudebna praktika otnosno nedrobosuvestnoto dogovarqne.
Uspeh

[Публична изпълнителка]

За целия срок. Нали е вписан. Едната година е за случаите извън ал. 1. Иначе ал. 1 изобщо нямаше да има приложение, защото нали всеки вписан договор има и достоверна дата. ;-)
На всички им е влязла в главите тази една година. И на моите колеги също. Не знам защо.

[В.Иванов]

Благодаря, въпреки всичко, моя приятел иска да задържи имота, и да не разваля сделката и да търси обезщетение...

[boba]

Колеги, не заблуждавайте В.Иванов. Нали точно затова се вписват договорите за наем, за да са противопоставими. Аз пък не мога да си представя, че някой ще тръгне да купува недвижим имот, без да направи елементарна компютърна справка, камо ли да не си извади Удостоверение за тежести - при целия медиен шум за жилищната мафия и т.н., пък и от елементарна правна и обща култура /нали все пак брои пари за този имот/. При справка в Службата по вписванията веднага излиза отбелязването относно вписания договор за наем - кандидат-купувачът го взема от Архива и го чете. Ако му изнася - купува, ако не - не купува или преди да купи води преговори с наемателя. Нали все пак е огледал имота, преди да го купи - не е ли видял наемателя?! Напоследък, даже, е актуално да се купуват имоти с осигурени наематели - вид самоизплащане на имота! Пък и дали приятелят на В.Иванов му казва истината. Да не би да е имал скрити уговорки с наемателя, а сега да са му се провалили плановете? Извинявайте, че съм толкова черногледа, но не мога да приема, че някой купува имот, без да провери дали няма тежести върху него!!! Не считам, че може да се говори за недобросъвестност на продавача - тежестта е вписана и й е дадена гласност спрямо третите лица, още повече, че съгласно ЗЗД задължително се вписват договорите за наем със срок повече от 1 година.

[младежа]

Боба, май този път не си прав, аз съм за : 1 година от сделката ще важи за новият собственик договора за наем / ако е вписан /, всичко друго ми се чини правни гимнастически упражнения ........
Смятам ,че имаме конкуренция на права .....и законодателя защитавайки наемателя до 1 година от прехвърляне на собствеността .....е дал приоритет на новият собственик.....т.е. закона се е опитал да извърщи т.н. " И вълкът сит и агнето цяло " Нима 10 год. срок на вписан наемен договор не би увредил интересите на новият собственик.??? Аз мисля ,че в повечето случаи: Да.

[boba]

Пак стигаме до въпроса, че кандидат-купувачът ЗАДЪЛЖИТЕЛНО трябва да си направи справка в Службата по вписванията за имота, който купува. Ако има вписан договор за наем - сам решава купува или не. Нали купувачът по този начин може да поиска сваляне на цената или да се договори наемателят да продължи да плаща на новия собственик. Вие бихте ли купили имот /при сегашните продажни цени/ без да си направите справка за имота и собствениците му /вкл. няколко собственика назад/? Аз - НЕ!

[donna]

ако договора за наем е вписан остава в сила за купувача на имота
преди да е купувал да е гледал , най добре е да иди в службата по вписванията и да види какво пише в тоя договор от носно прекратяване , промяна на наемната цена и т.н.........

[boba]

Един разумен човек - donna! Ами да иде купувача и да прочете договора, като не го е чел, когато е броил парите за имота. Ако наемната цена е 200 евро, да я промени на 1200 и да видим дали наемателят ще иска да остане в имота?!