неспазване на предварителен договор за строителство срещу об

[alena_77]

Здравейте! Имам следния проблем през март 2008 г. сключих пртедварителен договор за строеж срещу обезщетение и в последствие подписах суперфиция с инвеститорите. В предварителния договор е посочен срок за завършване на сградите до 31.12.2010 г., който и до днес още не е спазен. Едната сграда е с акт 14, а другата само на тухла. Какви неустойки мога да получа от инвеститорите за забавянето, след като в предварителния додговор не са упоменати такива освен предвидените по ЗЗД, което нищо не ми говори. Благодаря Ви предварително.

[ivan_lawyer]

Законово имате много възможности.

Можете да си искате обратно сумата и то с лихва.

Можете да искате реално довършване на сградите.

Проблемът в повечето случаи е, че хората се стъписват от такива фирми и не си търсят правата.

А имате и право да обявите в несъстоятелност фирмата - тогава повечето сделки увисват и става доста напечено.

[alena_77]

Реално аз не съм давала пари за жилищата,а поземлен урегулиран имот срещу обезщетение от построените жилища върху него, така че за сума с лихва не може да става въпрос. Те обещават да завършат сградите, но не обявяват срок, в който това ще стане. За това въпроса ми е какво обезщетение мога да получавам законово до момента на завършването им. Предложих им да ми плащат по един наем за всяко от жилищата, които ми се полагат до въвеждане на сградата в експолатация, разбира се те не се съгласиха и вече не знам какво да правя, а живея под наем до завършването на строежа, защото преди живеех там, кадето сега се строи

[ivan_lawyer]

Изобщо ли нямате неустойка в договора - защото тя обезпечава по принцип.

При неизпълнение на такова натурално задължение като задължение да се построи сграда можете да ги осъдите и да се заместите за тяхна сметка.

Тоест да Ви овластят да довършите строежа и те да Ви платят после. Или чрез косвена принуда да им налагате глоби - първо 200 лева и после до безкрайност по 200 лева.

На практика Ви дължат мораторно обезщетение за вредите. В случая лесно се доказва и е ясно, че Ви лишават от съответните наеми за периода.

Имуществените вреди трябва да се оценят от съда, но принципа - какво бихте имали на 31.12.2010г. - тоест какви са претърпените загуби и пропуснати ползи.

[alena_77]

РАЗДЕЛ ПЪРВИ
ПРЕДВАРИТЕЛНО ПРОУЧВАНЕ И ПРОЕКТИРАНЕ

І. ПРЕДМЕТ

1.СОБСТВЕНИКЪТ- УЧРЕДИТЕЛ възлага на ПРЕДПРИЕМАЧА да извърши предварително проектиране и проучване за възможно максимално застрояване на собствения му недвижим имот – УПИ ІІІ- 1698, кв.117 по плана на гр.........., находящ се на административен адрес: ....................

ІІ. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ

1. Права и задължения на ПРЕДПРИЕМАЧА:
1.1.Да изготви за своя сметка ПУП за УПИ ІІІ-1698, кв.117 по плана на гр..........., който да визира възможно максималното застрояване на имота, изразяващо се в два броя жилищни сгради с гаражи.
1.2.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ се задължава да уведомява СОБСТВЕНИКА-УЧРЕДИТЕЛ за решението на съответните компетентни органи по отношение процедурата по одобряване на ПУП и техническите проекти за строежа.
1.3.Да изготви за своя сметка и със свои средства идеен/ технически проект след издаване на виза за проучване и проектиране, като го съгласува със СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ.
1.4.В тридневен срок от изготвянето на идейния/ техническия проект на сградата да покани СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ за уточняване и определяне на бъдещата си собственост.
1.5Да изготви и съгласува проекти за сградни водопроводни и канализационни отклонения и при необходимост за захранване с ел.енергия.
2.Права и задължения на СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ:
2.1.Да предостави на ПРЕДПРИЕМАЧА при сключване на настоящият договор всички необходими документи, доказващи еднозначно правото на собственост върху имота;
2.2.Да осигури на ПРЕДПРИЕМАЧА достъп до терена с оглед извършване на проучването и проектирането;
2.3.Да не упълномощава други фирми с правото на проучване, проектиране и строеж и да не прехвърлят вещните си права посредством правни сделки, касаещи собствеността на имота и правото на строеж. При неизпълнение на това си задължение СОБСТВЕНИКЪТ- УЧРЕДИТЕЛ дължи неустойка в размер на 10 % /десет/ процента от стойността на максимално разрешеното строителство върху парцела по пазарни цени и да възстанови на ПРЕДПРИЕМАЧА всички направени разходи и пропуснати ползи в двоен размер.

РАЗДЕЛ ВТОРИ
УЧРЕДЯВАНЕ ПРАВО НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ИМОТ

I. ПРЕДМЕТ

1.СОБСТВЕНИКЪТ- УЧРЕДИТЕЛ, като съсобственик на недвижим имот- УПИ ІІІ- 1698, кв.117, находящ се в гр........, учредява в полза на ПРЕДПРИЕМАЧА правото на строеж на два броя жилищни сгради в имота, с изключение на жилищата, определени като обезщетение.
2.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ обезщетява СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ с готови жилища и гаражи, със застроена площ, в размер на 25% от общата разгъната застроена площ.

ІІ. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ

1.Задължения на ПРЕДПРИЕМАЧА:
1.1.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ, срещу учреденото право на строеж, се задължава да обезщети СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ с готови жилища и гаражи, със застроена площ, в размер на 25% от общата разгъната застроена площ.
1.2.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ съвместно със СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ ще уточнят конкретните обекти, полагащи се на СОБСТВЕНИКА УЧРЕДИТЕЛ, с нотариален акт за учредявяне право на строеж.
1.3.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ се задължава да построи изцяло жилищните сгради като същите ще бъдат завършени с всички необходими комуникации и вертикална планировка, съгласно одобрените технически проекти.
2.Задължения на СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ:
2.1.Да учреди право на строеж на ПРЕДПРИЕМАЧА на всички останали обекти от застройката, с изключение на уговореното в раздел II, т.1.1.

ІІІ. ОБЩИ УСЛОВИЯ

1.Нотариалното учредяване на правото на строеж ще се осъществи в срок от 10 /десет/ дни след одобряване на идейния/ технически проект от Главния архитект на Община ..............
2.Разноските по учредяването на правото на строеж по нотариален ред: държавни, местни и нотариални такси и адвокатски хонорар са за сметка на ПРЕДПРИЕМАЧА.


РАЗДЕЛ ТРЕТИ
СТРОИТЕЛСТВО

I. ПРЕДМЕТ

1.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ се задължава срещу учреденото право на строеж по раздел Втори на настоящия договор да извърши необходимите строително- монтажни работи и изгради жилищните сгради и обектите, предмет на обезщетението, съгласно договорените по- горе условия, одобрените технически проекти и издаденото Разрешение за строеж.

II. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРОИТЕЛИТЕ

1.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ се задължава да изгради изцяло за своя сметка цялата сграда, предмет на договора в срок от двадесет и четири месеца, като началния срок започва да тече след заверка на Заповедна книга на строежа и след завършването да въведе във владение СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ в полагащите му се имоти.
2.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ се задължава да изпълни СМР при ред и условия както следва:
- вид на строителството – монолитно- стоманобетонова конструкция и тухлена зидария;
- топлоизолация на сградата и пълна фасадна завършеност;
- завършени общи части, фасади и околно пространство на сградите;
- външна дограма – PVC със стъклопакет;
- вътрешна дограма – по избор и за сметка на Клиента;
- апартаментна входна врата – масивна, метална с триточково заключване;
- завършена подова замазка на жилищните помещения;
- завършена мазилка по стени на жилищните помещения;
- завършена ВиК инсталация в кухня/ кухненски бокс до тапа;
- завършена електро инсталация в жилищните помещения с монтирани ключове, контакти и крушки на осветлението;
- завършени слаботокови инсталации – телефон, кабелна телевизия, домофон;
- завършена вътрешна газоразпределителна разводка до всеки апартамент и апартаментна разводка по проект;
- санитарни възли – изпълнени повърхности под и стени, готови за полагане на облицовка и настилка, изпълнени инсталации ВиК до тапа и Електро до точка;
- монтиран водомер за студена вода на всеки апартамент;
- напълно завършени складове/ мазета и гаражи с подове и стени – замазка, електро инсталация и врати;
- удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата (Акт 16).
3.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ се задължава да приеме и въведе в експлоатация сградите, предмет на това строителство и договор при условията на ЗУТ.
4.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ дава гаранция за качествено извършени СМР и вложени материали, съгласно действуващото законодателство и БДС и да отстрани в гаранционния срок всички рекламирани некачествено извършени СМР.
5.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ може да извърши съществени промени на строежа без да иска предварително съгласието на СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ, когато тези промени не касаят обектите, които последните са определили за предмет на обезщетението, като горните промени не дават основание срока за строителството да бъде удължаван.

ІІІ. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ

1.СОБСТВЕНИКЪТ- УЧРЕДИТЕЛ има право да изисква от ПРЕДПРИЕМАЧА довършителните му работи в обектите да се извършат и с други материали, които не са договорени, при положение, че доплати разликата в сумата между предвидените по ПСД и реално вложените по негово желание.

РАЗДЕЛ ЧЕТВЪРТИ
ОБЩИ УСЛОВИЯ НА ДОГОВОРА

1.Страните по настоящия договор се задължават да си съдействуват ефективно и реално и съобразно изискуемите срокове, изисквани в инвестиционния и строителен процес;
2.ПРЕДПРИЕМАЧЪТ не носи отговорност за дефекти в резултат на допълнителна ремонтна и монтажна дейност върху завършените от него работи, форсмажорни обстоятелства, експлоатация на съоръженията не по предназначенията им и от некачествени строителни материали, вложени по желание на СОБСТВЕНИКА- УЧРЕДИТЕЛ.
3.При забава или спиране на строителството поради разпореждане на държавни или общински органи, за което разпореждане ПРЕДПРИЕМАЧЪТ няма вина, то срокът за строителство спира да тече до момента на отпадане или отстраняване на причините. При тези условия срокът за строителство се продължава автоматично с толкова, с колкото е продължила забавата или спирането, като страните могат да договорят и нов срок за строителство.
4.Всички неуредени въпроси в настоящият договор се уреждат по реда на ЗЗД и законодателството на Република България.

Настоящият договор се състави в два еднообразни екземпляра - по един за всяка една от страните.

Това е договора, които сме подписали, общо взето е направен почти изцяло в полза на предприемача, заповедната книга е подписана на 13.10.2008г, значи от тогава тече този 24 месечен срок за който се говори. Това за косвената принуда с глоби по 200 лева не го разбрах на какво основанеи може да се направи

[ivan_lawyer]

За да си изпълни задължението за строителството - начинът е да му се налагат глоби.

Другата варианта е чрез наемане на друга фирма, които разходи ще плати инвеститора - но това е рисковано.

[nk7702n]

Много некоректно е изготвен този договор, и много хитро е уговорена неустойка само за предприемача, а за собственика учредител - нищо.
Може да настоявате да се сключи окончателен договор, в който да се предвиди доста голяма неустойка в случай на неизпълнение във Ваш интерес или да заявите, че ще искате разваляне на този договор и ще търсите обезщетение за неизпълнение по гражданско - правен ред.

[alena_77]

Предложихме на инвеститорите да ни плащат по 300 лв. месечна неустойка до акт 16 на сградата. Те категорично отказват и явно без съд няма да мине. Посъветвайте ме какво да правя, те могат ли да поискат този договор, който имаме да стаме окончателен и какъв е реда.

[alena_77]

Може ли предприемача да прехвърли правото на строеж на трето лице без наше съгласие

[ivan_lawyer]

Можете единствено да искате обезщетение за пропуснати ползи от това, че строежът не е завършен.

Правото на строеж може да бъде разпоредено, нещо повече върху него може да се наложи ипотека, възбрана. Тук трябва да сте внимателни и ако има възможност Вие да сте първата по ред с такава ипотека, в случая - възбрана.

[atol4e]

..... и в последствие подписах суперфиция с инвеститорите.

Здравейте, а какви срокове и неустойки са записани в окончателния ви договор/суперфицията/? От коя дата е суперфицията? Обикновено се дава взаимно съгласие всеки да се разпорежда свободно с придобитото в негова собственост и така на практика Предприемачът може да продава на трети лица. Можете да направите справка в имотния регистър и да видите има ли прехвърлена собственост, респ.право на строеж на трети лица.
Казвате, че в момента живеете под наем.Вие ли плащате наема или предприемача? Често строителят поема разходите за наем на собственика, който е живеел преди това в съборената сграда.
"Едната сграда е с акт 14, а другата само на тухла." - поетапно ли е строителството? Едно строително разрешение ли има или са две?

[alena_77]

Суперфицията ни е от 31.10.2008 г., но в нея ниама никакви срокове и неустойки. Само е определено кои са обектите , с които ни обезщетяват. Като ние си запазихме правото на строеж върху тях, а също и собствеността върху имота, на които се строи. Живеем под наем, които си плащаме ние, не ни го плаща инвеститора. За всяка от сградите има отделно строително разрешение. След като имаме само предварителен договор той има ли някаква юридическа стойност в съда. И каква е процедурата за обявяването му за окончателен. Защото ни заплашиха, че нямаме никакво юридическо право да искаме неустойки за неспазването на предварителнич договор и ако много знаем ще прехвърлят всичко на някоя фирма в несъстоятелност, за да няма какво да и вземем. Могат ли да го напрвят