Покупка на ипотекиран (от продавача) имот

[yashko]

Привет, бих искал да взема вашето ценно мнение за следния казус.

Подписах със строителна фирма - продавач предварителен договор за покупка на апартамент (на акт 15), и му платих първоначлна вноска %10 (9000 евро) от договорената цена. Остатъка трябва да платя в 30 дневен срок след получаването на разрешение за ползване (акт 16). Понеже апартамента много ни хареса и не проверихме за тежести преди да подпишем предварителния договор но сега в последствие разбираме че апартамента е ипотекиран от продавача. Долкото успях да разбера падежа на ипотеката е на акт 16 и тогава трябва да се погаси. От друга страна в предварителния договор из между задълженията на купувача е написано точно и ясно че ще прехвърли апартамента чист - без тежести. Въпроса ми какво би могло да се случи ако купувача не изпълни това задължение и не заличи ипотеката когато получи акт 16 ? Ако можете да споделите вашия опит какво се прави при подобни ситуации и евентуално да ме посъветвате.
С искрени благодарности

[moni_d]

уговорете се с продавача да покриете кредита му с цената , която ще платите за апартамента-дано сумата да е достатъчна и преведете сумата направо по сметката на банката/предполагам, че ипотеката е в полза на банка/ .Преди това проверете как стоят нещата с кредита-идете с продавача в банката, за да се уведомите лично. Може и в службата по вписванията да видите и нот.акт за ипотека.Докато не се уверите, че ще получите "чист" имот, не превеждайте останалата сума.

[nevin_alibriam]

Няма какво да стане. При покупката на апартамента, продавачът е длъжен да ви представи удостоверение за липса на тежести, вкл. и облигационни върху предмета на договора. В противен случай, той няма да е изпълнил задълженията си по договор и ще претърпи санкции. Колкото и да ви е харесал апартамента, не се съгласявайте да го купувате преди ипотеката да е заличена.
Късмет

[yashko]

Благодаря ви за бързите отговори. Бих искал да попитам и за следната ситуация която би могла да се случи:
Продавача получава акт-16 и по договор след получаването му аз в 30 дневен срок трябва да му изплатя и останалата сума, обаче ако не заличи ипотеката в този 30 дневен срок или я заличи в последния момент и поради тази причина аз не успея да платя тази сума в срок, има ли право продавача да разваля договора поради неспазени мои задължения? Или какво трябва да направя за да докажа че сделката се бави поради незаличени тежести - неизпълнени задължения от страна на продавача.
Не искам да развалям аз договора защото апартамента наиситна ни хареса и искаме да го купим но не искам и да платя за грешката си че не съм проверил за тежести преди предварителен договор. Ако може да ме посъветвате, много ще съм ви благодарен.

Поздрави

[nevin_alibriam]

Изпратете му нотариална покана, с която изразявате готовността си за сключване на окончателния договор, като му определите среща при нотариус, в ден и час - съгласно датата на която трябва да сключите оконч. договор. Ако се яви без това удостоверение, искате от натариуса да състави констативен протокол за действията, които сте извършили пред него, кой каква готовност е изразил, какви документи е носел и прочие.

[ivan_lawyer]

Имайте доверие на самия закон, тъй като в момента гражданските права, за неудоволствие на съда, се уреждат съгласно така нареченото "служебно начало". Това ще рече, че съдията и без адвокат трябва да проведе процедура по доказване и изследване на твърденията и липсата на доказателства.
Не ми се струва българският съд да сгреши в преценката си.

[razli4na]

ivan_lawyer, не знам какво не ви се струва, ама да знаете, че ви се струва /говоря за предходния ви пост/.

[dimist]

Колеги, защото не му обясните на човека, че сам няма да се справи?

[berbo]

В крайна сметка, в чия полза е учредена тази ипотека. Сумата, която дължите - по-голяма ли е от ипотеката или е по-малка.

[yashko]

Привет, ипотеката е в полза на банката от която строителя е взел допълнително финансиране за довършителни работи след като е получил акт-15 за сградата. Доколкото разбрах падежа на ипотеката е на акт-16 ( не съм запознат с ипотечниет кредити за строеж и този падеж нищо не ми говори) Но разбирам че е заличим.
Другото нещо което успях да разбера е че не всички апартаменти в зградата са ипотекирани (не знам дали това има значение).

[778899]

Здравейте!

Колегите са Ви дали достатъчно насоки! Сам НЯМА ДА СЕ СПРАВИТЕ, КАТЕГОРИЧНО! Потърсете адвокат, който да се заеме с казуса Ви!

Времето тече, а има доста неща, които трябва да се направят!

Успех!

[kolman]

уговорете се с продавача да покриете кредита му с цената , която ще платите за апартамента-дано сумата да е достатъчна и преведете сумата направо по сметката на банката/предполагам, че ипотеката е в полза на банка/ .Преди това проверете как стоят нещата с кредита-идете с продавача в банката, за да се уведомите лично. Може и в службата по вписванията да видите и нот.акт за ипотека.Докато не се уверите, че ще получите "чист" имот, не превеждайте останалата сума.

По така Изложеното предложение
1. Продавача, е стигнал ниво на падение, където всяка паричка му е ценна - кво става тогава - уговаряне не става.
2. Чл. 19.ал.3 не върви - да обявиш предварителен договор за окончателен - ама не става - щото банката 99.9999% е Шипотекирала всичко /което е поне 25 пъти повече от цента на тоз апартамент/.
3. Като кой обаче е продавача - ТОВА Е ВАЖНО НА ПЪРВО МеСТО.
4. От отговора на третото, някой КОЛЕГА ще посъветва питащия за вероятно следното : а/ Имаш право; б/ търси си го по съдебен ред; в/ ама не давам гаранции.
5. Питащия може да биде омаЕн от адвоката и ще се довери.
56. Адвоката ще заведе дела, ще се пъньи и .... 9 000 евро /евентуално, щото има и ТЗ - оздравителен план /.
67. Питащия ще обяви в каква скапана държава живее.
7890 ... Някой ще се радват - но не и питащия - Що? Харесал е апартамента. Е след като го е харесал - много му здраве.

[metriltbg]

Привет, ипотеката е в полза на банката от която строителя е взел допълнително финансиране за довършителни работи след като е получил акт-15 за сградата. Доколкото разбрах падежа на ипотеката е на акт-16 ( не съм запознат с ипотечниет кредити за строеж и този падеж нищо не ми говори) Но разбирам че е заличим.
Другото нещо което успях да разбера е че не всички апартаменти в зградата са ипотекирани (не знам дали това има значение).

Ще се опитам да Ви обясня простичко , като на първолак :
Сключвате реално предвалителен договор за покупко-продажба , защото нямате още нотариален акт. Собствеността си остава на строителя, въпреки, че сте платили първоначална вноска %10 (9000 евро) от договорената цена.
Срещу тази сума нямате нищо , освен една хартийка, предполагам,че сте платили тези 9000 евро ...
В същото време "Вашия " имот е с "единия крак" собственост на банката, защото е ипотекиран.
Приемете , че строителят няма да изплати кредита и банката ще стане собственик, защото тя разполага с НАДЛЕЖНИТЕ ДОКУМЕНТИ , за да стори това ...
И Вие в каква ситуация изпадате - имате да вземате , а строителят има да дава-нищо повече , никакви права повече , освен по схемата -- адвокат , дела, СИ,изплащане по 20-30 лева месечно и т.н.
Това са последиците от Вашето СОБСТВЕНО ПОВЕДЕНИЕ и преди подписването на договора и в настоящия момент!
Все още имате шансове да промените ситуацията , но това не е нито тук, нито по този начин, по който сте подходили ...
Дано интелигентността Ви надделее и предприемете адекватни действия !
В случай, че не се случи това - съжалявам за загубеното си време и за Вас самия ...

[amateur]

Колега Metriltbg, мисля си, че изхождате от грешна позиция. На първо място имотът не е „с единия крак” собственост на банката, тъй като договорът за ипотека не е придобивно основание. С такова би могъл да се снабди питащия, АКО се случи така, че строителят не сключи в рамките на предвидения в предварителния договор срок – тогава може да се поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен и съответното решение на съда ще бъде това придобивно основание, годно да направи питащия собственик. Ипотеката в конкретния случай и до момента на окончателния договор е ирелевантна към правото на собственост върху имота.
Ето и някои от вероятните сценарии, по които могат да се развият събитията:
1. Идеален вариант. Строителят е добросъвестен.
А. Строителят погасява ипотечния си кредит и заличава ипотеката преди датата на окончателния договор – възможен и немалко вероятна възможност.
Б. Строителят/Питащия предлага да се направи договор между страните и банката кредитор за заместване по ипотечния дълг и едновременно с това се извършва и прехвърлителната сделка с покупна цена равна на договорената в предварителния договор, приспадната със сумата по ипотечния дълг, като питащия заедно със заместването става и собственик на имота. Тук разбира се трябва да имаме и съгласие от страна на банката за това.

2. Неидеален вариант. Строителят е недобросъвестен или така да се каже „фалира”.
А. Строителят не сключва окончателен договор, съгласно предвиденото в предварителния договор и не заличава ипотеката.
А1. Питащият се отказва от имота и съди строителя за 9000 евро.
А2. Питащият не се отказва от имота и иска от съда да обяви договора за окончателен, като в исковата си молба иска да изпълни задължението на строителя към банката/да замести строителя в отношенията му с банката и му плати разликата (ако има такава) до договорената цена. За съгласието на банката вече писах по-горе – съответно и тя трябва да се привлече в производството.
Б. Ако строителят вземе, че междувременно (преди питащия да се е снабдил със съдебно решение за обявяването на предварителния договор на окончателен) „фалира” ..... е, това е много дълго за обясняване – сложно и с малък шанс за успех.

Преди всичко обаче – БАНКАТА НЕ СТАВА СОБСТВЕНИК по силата на договора за ипотека, а само ПРИВИЛЕГИРОВАН КРЕДИТОР, който се удовлетворява предпочтително при публичната продан от цената на ипотекирания имот. Ни повече ни по-малко.
Питащият би могъл да участва в публичния търг и да закупи имота, като ако го спечели може да прихване платените 9000 евро от дължимия към строителя остатък, след удовлетворяването на привилегированите кредитори на строителя.

[amateur]

Пропуснах да спомена и за възможността Питащият да закупи имота при публичния търг заедно с ипотеката.

[taen]

Много малко вероятно е банката да се съгласи на частично заличаване на ипотеката, за частта касаеща само апартамента на питащият. Да не говорим, че в подобни случаи най-често таксата за заличаване обикновено се изчислява върху целия размер на кредита и продавача едва ли ще се съгласи на този допълнителен разход. Така че разсъждения в тази посока са напразни.

Най-добре е вместо да се рисуват възможните проблеми просто да се разговаря с продавача и да се чуе той какво предложение и решение има. Иначе с колегите можем с дни да изреждаме различните варианти.

Само не разбирам толкова ли беше сложно да се запишат в предварителния договор малко задължения за продавача да не обременява имота с тежести? Но, така се получава, когато първо подписваме и даваме парите, а после започваме да се притесняваме и да търсим юристите.

[ianeva]

Много малко вероятно е банката да се съгласи на частично заличаване на ипотеката, за частта касаеща само апартамента на питащият. Не само, че не е малко вероятно, но се прави ежедневно и банките се съгласяват и още как /разбира се, визирам случая, в който са и изпълнени условията - кредита се погасява и прочие/.Да не говорим, че в подобни случаи най-често таксата за заличаване обикновено се изчислява върху целия размер на кредита и продавача едва ли ще се съгласи на този допълнителен разход. - С това съм абсолютно съгласна и люти битки се водят и указания на МП до СВ имаше и пак същата работа. Така че разсъждения в тази посока са напразни. - Напротив, много полезни даже

[amateur]

Yashko: "Другото нещо което успях да разбера е че не всички апартаменти в зградата са ипотекирани (не знам дали това има значение)."
Възможно е апартаментът да е ипотекиран с отделен акт. Но дори и да не е пак не пречи да се пробва.
Yashko: "От друга страна в предварителния договор из между задълженията на купувача е написано точно и ясно че ще прехвърли апартамента чист - без тежести."
И тук нещата не стоят, чак толкова по-зле, отколкото при ВСЕКИ ЕДИН с предварителен договор. При договорите с авансово плащане на част от цената, винаги има риск от това се прецакаш накрая. Тук, може би, само фейс контрола, донякъде, може да те спаси. Или, разбира се, сериозно проучване на другата страна за благонадежност.

[ianeva]

Yashko: "Другото нещо което успях да разбера е че не всички апартаменти в зградата са ипотекирани (не знам дали това има значение)."
Възможно е апартаментът да е ипотекиран с отделен акт. Но дори и да не е пак не пречи да се пробва.
Yashko: "От друга страна в предварителния договор из между задълженията на купувача е написано точно и ясно че ще прехвърли апартамента чист - без тежести."
И тук нещата не стоят, чак толкова по-зле, отколкото при ВСЕКИ ЕДИН с предварителен договор. При договорите с авансово плащане на част от цената, винаги има риск от това се прецакаш накрая. Тук, може би, само фейс контрола, донякъде, може да те спаси. Или, разбира се, сериозно проучване на другата страна за благонадежност.

За последно се включвам. Всъщност най-вероятно не е ипотекиран апартамента с отделен акт. Ипотекирани са, 30 апартамена, примерно. И частично се заличава ипотеката. Като намери купувачи и свежи парици строителят/инвеститор/продавач погасява някаква част и иска частично заличаване /на 2-ри, 3-ти и пети апартамент примерно/. Банката преглежда дали са изпълнени нейните изисквания /по нейните сметки дали излизат нещата, много грубо казано/ и съотв. ако са, прави молба-съгласие за заличаване на тези обекти, носи се за вписване в АВ - СВ /където е лошия момент с таксата върху целия мат. интерес, а това е доста болезнено/ и така ... Обаче тука се орева орталъка, още преди нещо да се е случило реално. Неизпълнение все още нямаме, но така, да си побъбрим, кво ще стане ако ...

[taen]

"Не само, че не е малко вероятно, но се прави ежедневно и банките се съгласяват и още как /разбира се, визирам случая, в който са и изпълнени условията - кредита се погасява и прочие/"

Виждам, че си запозната, в такъв случай знаеш, че това се прави най-често за големите и сериозни клиенти на банките и въпреки - това с неухота. За масовия клиент отговора е по-скоро "не". И това си е логично - всеки иска колкото се може повече обезпечения, особено във времена на криза, когато и цените на въпросните обезпечения вървят надолу.

А за това, че няма безполезни разсъждения се съгласявам.