правото на ползване върху даден имот

[cveti76]

Искам да благодаря на всички ,които се отзоваха относно този проблем.Повечето от нещата ми бяха обяснени по същият начин при адвокат.Но явно проблемът ще си остане.В момента съм изгонена от леля си с бебе съм и те си ползват имота,както си решат.Той е в топ-центъра на София и са го дали под наем.А аз не взимам нищо.За съжаление ме е страх от синът и тъй, като той е джудист и многократно ме е пребивал.Просто съм безпомощна и не зная каво да правя.ОЩЕ ВЕДНЪЖ ВИ БЛАГОДАРЯ!

Не мисля, че в случая ползувателят е трето лице. Защото майката преди да прехвърли ПС е обременила имота с ограниченото ВПП за себе си и за дъщеря си. По този начин купувачът е придобил обременен имот, и за същото е изразил съгласието си в НА. По тези съображения смятам, че третото лице не е длъжно изрично да заявява дали приема учреденото в негова полза ПП. Бидейки абсолютно вещно право - купувачът е длъжен да го спазва.

[REVOLUTION]

Искам да благодаря на всички ,които се отзоваха относно този проблем.Повечето от нещата ми бяха обяснени по същият начин при адвокат.Но явно проблемът ще си остане.В момента съм изгонена от леля си с бебе съм и те си ползват имота,както си решат.Той е в топ-центъра на София и са го дали под наем.А аз не взимам нищо.За съжаление ме е страх от синът и тъй, като той е джудист и многократно ме е пребивал.Просто съм безпомощна и не зная каво да правя.ОЩЕ ВЕДНЪЖ ВИ БЛАГОДАРЯ!

Не мисля, че в случая ползувателят е трето лице. Защото майката преди да прехвърли ПС е обременила имота с ограниченото ВПП за себе си и за дъщеря си. По този начин купувачът е придобил обременен имот, и за същото е изразил съгласието си в НА. По тези съображения смятам, че третото лице не е длъжно изрично да заявява дали приема учреденото в негова полза ПП. Бидейки абсолютно вещно право - купувачът е длъжен да го спазва.

Цвети, направила си консултация с адвокат , повтори я и искай адвоката да предприеме действия.Вярно е че ще струва пари , но това е единствения път да стане нещо.А за джудистта , в прокуратурата ако посмее да ти посегне.Съжалявам за проблемите , дано успеете да ги оправите.

[vili]

При продажбата собственикът може да си запази правото на ползване, но според мен само за себе си. Това е смисълът на запазването, т.е. не прехвърляш собствеността в пълен обем. А учредяването на друго лице, различно от собственика мисля, че следва да бъде направено с отделен нотариален акт. Тогава безспорно формата е спазена и сделката произвежда правно действие.

[tarboxx]

При продажбата собственикът може да си запази правото на ползване, но според мен само за себе си. Това е смисълът на запазването, т.е. не прехвърляш собствеността в пълен обем. А учредяването на друго лице, различно от собственика мисля, че следва да бъде направено с отделен нотариален акт. Тогава безспорно формата е спазена и сделката произвежда правно действие.

И аз мисля като Вас и че изхождайки от договорното начало е възможно и в един нотариален акт с отделни клаузи първо продавача да учреди на трето лице правото на ползуване, след това да се продаде собствеността. Това предполага обаче, участие на всички страни, продавач, ползувател/трето лице/ и купувач който " купува имота с така учреденото право на ползуване и обитаване на третото лице...". Мисля, че е възможно и с един НА упоменато обаче много точно и последователно изхождайки от това , че НА е договор между страните.

[kolman]

При продажбата собственикът може да си запази правото на ползване, но според мен само за себе си. Това е смисълът на запазването, т.е. не прехвърляш собствеността в пълен обем. А учредяването на друго лице, различно от собственика мисля, че следва да бъде направено с отделен нотариален акт. Тогава безспорно формата е спазена и сделката произвежда правно действие.

Позволете категорично да не се съглася със становището Ви. Реагирам малко по-остро, защото по-млади колеги могат да прочетат това и да останат със заблуда и погрешно мнение.
Първо - мнението Ви противоречи на възможността да се сключва договор в полза на трето лице. Така, вие категорично зачертавате съществуването на чл. 22 от ЗЗД.
Второ. И при прехвърлянето на собственост със запазване на правото на ползване за трето лице в конкретния случай, формата ще бъде спазена, защото е направена във формата на нотариален акт.
Трето. Никога ли не сте срещали стари нотариални актове, с които прехвърлителите запазват правото на полцзване на имота в полза на трето лице? Нямате ли практика за такива нотариални сделки? Ако не, Ви препъоръчвам книжката на Хр.Омарбалиев. А също и доста от практиката на съда по чл. 22 от ЗЗД.
Съжалявам, че нямам време за по-подробно изложение, но обещавам да ПРЕПИША теорията и практиката и в бъдеще да я цитирам в темата.

[valentor]

Kolman ,
Изцяло съм съгласен с Вас.
Впечатлението ми е , че някои колеги пропускат възможностите във вещното право, които ЗАКОНЪТ дава чрез Договора в полза на трето лице , а също и възможностите по чл.20 А от ЗЗД ( страните ПО ВЗАИМНО СЪГЛАСИЕ да : изменят прекратят отменят или развалят, сключения между тях договор), и недоизказано допускат подобни действия единствено в облигацията .

[vili]

Колеги, прочетох острите Ви изказвания, които аз от своя страна също не приемам. Тези дни съм извън кантората и като се прибера ще се постарая да дам обоснован отговор в защита на моята теза. Но искам да обърна внимание, че само цитираните от вас разпоредби на ЗЗД, както и книжката на Омарбалиев не са аргументи! В пледоарията си не можете да се позовете на една или друга книжка, а трябва конкретно да приведете фактите към определен фактически състав! В тази връзка ще обърна внимание, че по ЗЗД третото лице трябва мълчаливо или изрично да заяви, че ще се ползва от уговорката в негова полза. Госпожата не живее в имота, няма конклудентни действия, че е приела тази уговорка. Нека да анализираме казуса от всички страни и тогава да се изказваме по-остро. А дори и да се появи мнение различно от Вашето, това не е повод за остри реплики - В спора се ражда истината!

[vili]

Koiman, моля уточнете според Вас кой е уговорителят и кой е обещателят в конкретния казус! Ще подпомогнете много моите разсъждение!

[vili]

Kolman моля да ме извините, че съм допуснала техническа грешка в изписване на името Ви!

[ch3oh]

Продължавайки да мисля, че в случая няма догодор в полза на трето лице, ще попитам: защо ПП трябва да се "запазва", а не да се "учредява"?
А от друга страна, мога ли да отида при някой нотариус и да му, заявя, че сключвам следната правна сделка, а именно, че УЧРЕДЯВЯМ ПП за 5г. срок в полза на Kolman върху мой собствен имот...?
Нищожна ли ще бъде такава сделка?

[inspectora]

Бях решил да спра да пиша по тази тема ... но виждам доста мнения, които са далеч от истината (говоря за теоретичния спор, който възникна) ...
Много добре е обяснено защо в такива случаи нямаме договор в полза на 3-то лице:

Решение № 1487 от 14.01.2008 г. на ВКС по гр. д. № 1323/2006 г., IV г. о.
"Собственост и право", бр. 2/2008 г., стр. 29
чл. 22 ЗЗД
С договор в полза на трето лице не могат да се прехвърлят или учредяват вещни права върху недвижими имоти.
------------------------
С въззивното решени са отхвърлени исковете, предявени от С. В. С. против И. В. и И. И. за предаване владението на един апартамент в гр. В. и за обезщетение за ползването му по чл. 59 ЗЗД.
По подадената от ищеца касационна жалба настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:
Ищецът е поддържал, че в негова полза има учредено върху процесния имот вещно право на ползване, което не може да осъществява, тъй като имотът се държи от ответниците - неговата дъщеря и бившата му съпруга. Предявил е иск за предаване владението на имота и за обезщетение за ползването му.
За да отхвърли исковете, съдът е приел, че ищецът не е легитимиран по тях, тъй като липсва валидно учредено право на ползване върху процесния апартамент.
Ищецът е представил като доказателство за придобито ограничено вещно право на ползване нот. акт № 32/97 г., с който едно трето лице е продало апартамента на дъщеря му И. С. В. В т. 2 от същия нотариален акт е посочено, че страните - продавач и купувач, се съгласяват целият имот да се ползва от бащата на купувачката С. В. С. до края на живота му, необезпокояван от никого и безвъзмездно.
Въззивният съд е констатирал, че тази клауза в договора е в полза на трето лице - ищеца по делото, но не му прехвърля и не учредява вещното право на ползване, тъй като липсва волеизявление от негова страна като приобретател на вещното право.
Становището на въззивния съд е правилно и следва да бъде споделено. То е в съответствие с материалния закон и данните по делото. Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти следва да бъдат извършени с нотариален акт. Съгласно чл. 24 ЗЗД прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, а договорът се счита сключен, когато съвпаднат волеизявленията на страните по съществените елементи на сделката, като при формалните договори тези волеизявления следва да се направят в определена от закона форма, която е изискване за действителност, а в случая това е формата на нотариален акт. По отношение на ищеца тази форма не е спазена, тъй като неговото волеизявление не фигурира в нотариалния акт. Действително законът допуска две лица, които са страни по даден договор, да се договарят в полза на трето лице, без то да е страна по договора, като резултатът е, че правата възникват непосредствено в патримониума на третото лице. Поначало се приема, че всякакви права, включително и вземания, могат да се договорят в полза на трето лице, тъй като и законът изрично не урежда някакви изключения. Когато обаче с оглед естеството на правата има предвидени изисквания за форма за тяхното прехвърляне или учредяване (респективно за придобиването им), които изисквания са условие за действителност, това условие няма как да бъде изпълнено при неучастието на третото лице като страна по сделката и то не може да се позове на вещноправен ефект на договора в своя полза и да се легитимира като носител на правото на собственост или на ограничено вещно право. В този смисъл решението на въззивния съд е правилно и следва да се остави в сила.
Като се съобрази фактът, че дъщерята на ищеца все пак е направила изявление, че имотът ще се полза от баща й, както и че той на практика наистина го е ползвал за определен период от време, се налага изводът, че между страните е сключен един заем за послужване, който е неформален и реален договор и се счита за сключен от момента на предаване на вещта за ползване. Също така от данните по делото, че ищецът е напуснал имота и го е предал на дъщеря си може да се направи извод, че договорът е прекратен по взаимно съгласие на страните и ищецът няма основание да иска имотът отново да му се предостави за ползване.
От друга страна, дори и с този договор да могат да се прехвърлят и учредяват и вещни права върху недвижими имоти, не може да се приеме, че т. 2 от нотариалния акт сочи на един типичен договор в полза на трето лице по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗЗД. Договорите следва да се тълкуват според действителната воля на страните, а тя е изразена в т. 1 от нотариалния акт, според която без каквито и да е условия и ограничения продавачите прехвърлят на купувачката целия апартамент и от този момент те вече не са собственици. След като са отчуждили имота, те не биха могли да прехвърлят повторно само вещното право на ползване и то в полза на трето лице, като в този случай дори и да са имали такова намерение, договорът е лишен от предмет.
Собственик на имота е станала купувачката и ако иска да учреди право на ползване, следва да го направи с друг нотариален акт. По същия начин и продавачите, ако са искали да прехвърлят на дъщерята само голата собственост на имота, а правото на ползване - на третото лице, е трябвало да го направят с отделни нотариални актове или с един акт, в който участват и трите страни. По делото няма данни, които да позволяват такова тълкуване на волята на страните, поради което следва да се приеме, че т. 2 от нотариалния акт въобще не представлява договор в полза на трето лице, или най-много съдържа едно обещание, изпълнено от дъщерята, като е предоставила имота за ползване на ищеца по договор за заем за послужване.

За да не възрази някой, че казусът тук е малко по-различен:

Чл. 56.(2) Ползувателят не може да отчуждава своето право.
Чл. 59. (1) Правото на ползуване се погасява със смъртта на ползувателя, ако то не е учредено за по-кратък срок.
(2) Правото на ползуване, учредено в полза на юридическо лице се погасява с прекратяването му, ако не е установен по-кратък срок.
(3) Правото на ползуване се погасява и с погиването на вещта, а също и ако не се упражнява в продължение на 5 години.

Няма как без участието на питащата в сделката да и е учредено/запазено и т.н. ПП (аз за това и попитах на колко години е била по време на подписване на договора ... ) ...

[vili]

Благодаря на Inspectora за изключително аргументираната и компетентна намеса! Няма повече какво да се каже по тази тема!

[valentor]

Я да видим к`во пише у законЯ , а ?

ЗС:
VIII. ПРИДОБИВАНЕ И ИЗГУБВАНЕ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ
Чл. 77. Правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона.

В чл.22 от ЗЗД някъде да се иска участието (чрез волеизявление) на третото лице при сключването на договора ( сключван в негова полза), А ?
Май няма такова ИМПЕРАТИВНО изискване.

[inspectora]

Ако нямаше "проблем" с договор в полза на 3-то лице да му се учреди ПП, то имате ли си представа колко много нищо не подозиращи старци щяха да се окажат "ползватели" на разни имотчета
(задачка за домашно да помислите защо ... - Преслав Недев може би ще помогне за отговора )
Хайде малко да подскажа
Чл.56.(2)Ползувателят не може да отчуждава своето право.
Чл.59.(1)Правото на ползуване се погасява със смъртта на ползувателя, ако то не е учредено за по-кратък срок. - това ни е "защитата" ...
а някъде в ЗМДТ ни е "кирията"

[kolman]

В началото малко уточенения по въпроса за договора в полза на трето лице.
По общо правило, всеки договаря сам за себе си и в свой интерес. Който купува вещ, счита се, че купува за себе си. Съгласно чл. Чл. 21 от ЗЗД, „Договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи.” И веднага след това следва и въпросния чл. 22 от ЗЗД, където в ал. 1 е записано : „Може да се договаря и в полза на трето лице. Уговорката в полза на третото лице не може да бъде отменена, след като то е заявило на обещателя или на уговарящия, че иска да се ползува от нея. Уговарящият може да си запази правото да отмени тая уговорка или да замени третото лице.” В този смисъл, законът допуска сключването на договор, от който ползата ще е за трето лице.

Страни и условия за валидност на клаузата в полза на трето лице :
1. Наличие на някакъв конкретен договор, в който страните сключили договора се съгласяват да облагодетелстват някое трето лице.
2. Договорът между страните, уговарящ/стипулант/ и обещател , съдържащ клауза в полза на трето лице, трябва да е валиден. Ако в закона е предвидено той да бъде писмен – трябва да е писмен, ако е предвидено да е формален /нотариален акт/ трябва да бъде изпъленно това условие. Бенефициерът не участва в договора между страните.
3. Сключилите някакъв конкретен договор следва задължително да са се съгласили да облагодателстват трето лице.
4. Третото лице трябва да е определено или най-малкото определяемо.
Приложно поле на договора : при застраховките, при каквато и да е покупко-продажба, заемите, наемите, даренията и пр. и пр. – т.е. неограничено от вида основен договор /може да бъде и ненаимеунован/, стига една от страните по някакъв договор да действа като уговарящ, който получава от другата страна обещание, едно трето лице да получи облага от договора. С уговорка за непълност, договореността в полза на трето лице може да се определи като особеност в предметното съдържание на основния договор, по силата на която особеност, едно трето лице получава някаква облага и тази договореност с която се доставя облага на трето лице е акцесорна на главния договор, но която от момента на сключването на основния договор има самостоятелно съществуване и право на защита от бенифициера. Поначало се приема, че всякакви права, включително и вземания, могат да се договорят в полза на трето лице, тъй като и законът изрично не урежда някакви изключения. Нещо повече, в цитираното па-горе в темата РЕШЕНИЕ № 63 ОТ 28.02.2005 Г. ПО ГР. Д. № 79/2004 Г., II Г.О. НА ВКС предмет на облагата за третото лице е право на собственост на имот.

Придобиване на правата от третото лице.
Както лесно може да се разбере от казаното дотук, единодушно в теорията и в по-голяма част от практиката се приема, че стипулираното /уговореното/ право преминава веднага и НАПРАВО в имуществото на третото ползващо се лице. Третото лице не е правоприемник /частен или универсален/ на уговарящия, така щото уговореното право да преминава през патримониума на уговарящия в патримониума на бенефициера. Договорът с който е уговорена някаква облага на трето лице поражда за последното пряк иск за изпълнение по отношение на обещателя. Но това право на бенефициера е с основание в основния договор – там където е уговорена облагата за него и ако е предвидена форма за валидност на съответния договор и същия е направен с нотариалния акт като основен договор, това означава, че изискванетио на чл. 18 от ЗЗД е спазено .
Към конкретния случай от темата :
Правото на собственост може да се прехвърля изцяло или частично, като прехвърлителя запази за себе си някой произхождащи от правото на собственост правомощия. Това което прехвърлящия може да запази за себе си, може да бъде право на строеж, право на преминаване, право на ползване и т.н. и т.н. Отделен нотариален акт за запазените от прехвърлителя права не се съставят.
Когато с акта прехвърлителя запазва за себе си и за трето лице правото на строеж, на ползване или др., се проявява договора в полза на трето лице – чл. 22, от ЗЗД. Доколкото този договор или договореност в полза на трето лице е акцесорна на основния договор, формата на чл. 18 от ЗЗД следва да се счита за спазена, поради това, че основния договор е с нотариална форма.

По отношение мнението на inspectora :

Считам, че поста е доста манипулативен, най-малкото защото решението в мотивите си е доста йезуитско, въпреки че като краен резултат е правилно, но на съвсем друго основание, а именно, защото освен всичко друго, съда е констатирал липса на валидна договореност в полза на трето лице.В решението изрично са посочени и следните неща :
... Поначало се приема, че всякакви права, включително и вземания, могат да се договорят в полза на трето лице, тъй като и законът изрично не урежда някакви изключения.... [u]/а което не е изрично забранено е разрешено/[/u]
„...От друга страна, дори и с този договор /договор по чл.22 от ЗЗ – бележката е моя/ да могат да се прехвърлят и учредяват и вещни права върху недвижими имоти , не може да се приеме, че т. 2 от нотариалния акт сочи на един типичен договор в полза на трето лице по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗЗД. ...” Т.е. с решението решаващия състав приема, че с договор по чл.22 може да се прехвърлят и вещни права – виж и РЕШЕНИЕ № 63 ОТ 28.02.2005 Г. ПО ГР. Д. № 79/2004 Г., II Г.О. НА ВКС .
И по-надолу в решението се казва :
...Договорите следва да се тълкуват според действителната воля на страните, а тя е изразена в т. 1 от нотариалния акт, според която без каквито и да е условия и ограничения продавачите прехвърлят на купувачката целия апартамент и от този момент те вече не са собственици. След като са отчуждили имота, те не биха могли да прехвърлят повторно само вещното право на ползване и то в полза на трето лице, като в този случай дори и да са имали такова намерение, договорът е лишен от предмет. ... /т.е. в случая не е налице уговорка от единия и обещание от обещателя, а е слято това качество до степен да не е ясно кой какъв е кой е обещателя и кой уговорителя което води до недействителност на уговорката в полза на трето лице/
Но напълно неправилно е следното от решението : ... Когато обаче с оглед естеството на правата има предвидени изисквания за форма за тяхното прехвърляне или учредяване (респективно за придобиването им), които изисквания са условие за действителност, това условие няма как да бъде изпълнено при неучастието на третото лице като страна по сделката и то не може да се позове на вещноправен ефект на договора в своя полза и да се легитимира като носител на правото на собственост или на ограничено вещно право... За аргументация - виж по-горе преписаното от Калайджиев, Кожухаров, Л.Василев

Или пък това :... при неучастието на третото лице като страна по сделката ... Е нали точно затова е клаузата на чл. 22 от ЗЗД – като отличие от правилото, че договора поражда действие само между страните?

[kolman]

Koiman, моля уточнете според Вас кой е уговорителят и кой е обещателят в конкретния казус! Ще подпомогнете много моите разсъждение!

Уговарящ - прехвърлителят. Обещател - приобретателят. Бенефициер - питащата cveti76, на която майка й , и едновременно продавач на имота, е запазила правото на ползване.