разваляне на нотариален договор с условие

[enigma]

Коцева, Коцева, след твърдението ти, че си имала много подобни случаи - кредитабилността ти доста спадна, вервай ми.

За другите ти твърдения - закон слънце - намери ми текстове, нещо по аналогия и др. Иначе само голословиш.

Ти си срам за ЮФ на СУ

[elenakotzeva]

Научи се да пишеш на български и като завършиш, ако завършиш, тогава се обади.

А иначе: чети Закон за собствеността и ако не си чувала, да знаеш, че има и Правилник за вписванията. Там пише кои актове подлежат на вписване.

И да знаеш, мило дете, че взетият изпит по облигационно право не е достатъчен за решаването на казуси от вещното право.

[rama]

Не сме видяли НА и обсъждаме по интуиция.
Според мен ако престацията на купувача е оценена/оценяема в пари и НА е вписан, то купувача е собственик, независимо че не е изпълнил поетото спрямо продавача задължение.
Разваляне само по съдебен ред.

[elenakotzeva]

Браво RAMA. Напълно подкрепям мнението ти.

[milenbojinov]

Не сме видяли НА, но казуса е описан и става въпрос за нотариален акт за покупко-продажба, като освен това има две насрещни задължения, затова договора е породил действието си и трябва да се развали само по съдебен ред. Тук въобще не може да се твърди че действието на договора е поставено в зависимост от условие. Има неизпълнение и тъй като задължението е без срок следва да бъде поканен купувача да изпълни задължението си за да бъде поставен в забава. Иначе безвъзмездното прехвърляне на собственост става с договор за дарение, както знаем

[enigma]

Коцева.......................... и кои?

[7777]

По въпроса за прехвърлителния ефект на нотариалните актове, считам че той настъпва веднага с изповядването на сделката. Не мисля, че чл. 25 от ЗЗД е приложим за недвижимите имоти - за аргумент ми служи чл. 205 ЗЗД/отлагането на преминаванетто на собствеността е допустимо за движимите вещи/. Освен това чл. 112 от ЗС бук. "а" позволява вписване на "... актове, с които се прехвърля правото на собственост или...". Т.е. ако не е налице прехвърлителен ефект към момента на вписването, е немислимо да говорим за вписване. Не знам на кой би му послужил НА без вписване. Искам само да отбележа, че точно обратното се твърди в решение 942/07.06.1978г. по гр.д.2668/77г., І г.о. ''... с н.а. за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот може да се уговори собствеността да премине върху приобретателя в по-късен момент от датата на акта. "В предвид, че се отнася за договор за издръжка и гледане и отдалечеността му във времето от съвременните условия не го споделям и не го подкрепям - а и самото решение не е тълкувателно. Другаде не срещнах съдебна практика, която да позволява отлагане във времето на прехвърлителния ефект на н.а.
По отношение същността на спора мисля,че е класически пример за неизпълнение и приложение на чл. 87 от ЗЗД.

[mishi_83]

Попадала съм на доста подобни случаи и успешно съм ги разрешавала. Искрено се надявам се вие да не попаднете реално на подобен казус, защото явно не сте запознати с неща, които се учат в 1 и 2 курс.

И накрая: надявам се, че "обягва" и "успеха" са технически грешки при писането, защото ако не са......

Уверявам Ви, че грешките са технически Дано и Вие да можете да кажете същото за "нотариален окт" и "служба по вписванеята"

И така.. за Вас като "по-напреднала" и "по-усвоила" правното мислене и познание ще кажа следното:
Правилото на чл.24 ЗЗД е общо и по взаимно съгласие на страните може да бъде дерогирано. В българското законодателство има редица хипотези, които потвърждават това (аз се сетих за две). На първо място - припомнете си чл. 288 ГПК - решението, с което съдът възлага неподеляемото жилище на някои от съделителите не го прави автоматично собственик, а едва след като изплати дяловете на останалите съделители в 6-месечен срок и въпреки това останалите съделители могат да впишат законни ипотеки (това май беше основният Ви аргумент).Т.е. казано по-ясно - собствеността не преминава със самото влязло в сила съдебно решение, а е обусловена от едно бъдещо условие (изплащане на дяловете). Ако условието не се сбъдне, не преминава и собствеността, а решението се обезсилва.

На второ място не е зле да прочетете ЗДС и ЗОС и по-конкретно правилата относно отчуждаване на недвижими имоти частна собственост за държавни нужди.. Уредбата е аналогична - ФЛ, респективно ЮЛ, запазва собствеността (въпреки влязлата в сила заповед или решение за отчуждаване), докато на бъде обезщетено. Ако в 6-месечен срок не получи обезщетение, тези актове се обезсилват, а той е и си остава собственик!!! (собствеността се придобива отново от лицето и ако отчужденият имот не бъде използван по предназначение в 3-годишен срок от отчуждаването - това тук е прекратително условие!).

И още нещо - правете разлика между предаване на владението и преминаване на собствеността - мисля, че не е нужно да ги посочвам, нали

Като заключение ще добавя, че независимо, че собствеността преминава в един по-късен етап от сключване на сделката (защото така са решили страните по силата на договорната им автономия) - нотариален акт се съставя и той се вписва. Остава в сила единствено изискването за разваляне по съдебен ред или по точно за констатиране сбъдналото се или несбъднало условие, без да се дава срок за изпълнение!!!

Успех, elenakotzeva и не забравяйте, че сме в посттоталитарно време, в което необоснованите ограничения в правата на гражданите не се толерират

[elenakotzeva]

Енигма, няма да споря повече, защото явно е безсмислено.

Това, каето пишете е вярно, но то няма нищо общо с казуса.

Явно правото в главата ви е просто една каша - назубрили сте някакви неща - хипотези, членове от закони и т.н., на които държат преподавателите, но за съжаление не умеете да ги приложите към конкретен казус.

Прочетете правилника за вписванията - явно не сте чували за него, защото ге го споменавате въобще, а той има пряко отношение към случая - много по-голямо от ЗОС и съдебната практика относно неподеляемите жилища.

[mishi_83]

Енигма, няма да споря повече, защото явно е безсмислено.

Това, каето пишете е вярно, но то няма нищо общо с казуса.

Явно правото в главата ви е просто една каша - назубрили сте някакви неща - хипотези, членове от закони и т.н., на които държат преподавателите, но за съжаление не умеете да ги приложите към конкретен казус.

Прочетете правилника за вписванията - явно не сте чували за него, защото ге го споменавате въобще, а той има пряко отношение към случая - много по-голямо от ЗОС и съдебната практика относно неподеляемите жилища.

Това вече се казва наглост!!! Прочетете предишните си постинги, за се уверите сама колко сте непостоянна в отстояването на позицията си!!!
Но и аз мисля да спра да споря, защото определено не възприемате нищо!

Наистина Ви желая успех!!!

[enigma]

Коцева, Коцева,

отново ви моля да посочите текст от ПВ, на който се позовавате.


С другите си забележки просто ме забавлявате .......... особено след като гордо заявихте, че сте виждали много такива актове.

[ivan2]

Изчетох цялата тема и всички постинги. Енигма, ти си човека, който ме разколебава да взема категорична позиция, защото съм срещал много от твоите коментари и смятам, че следва да бъдеш уважаван като юрист.
Все пак обаче ще се опра на себе си и моята логика, знания и познаване на закона. Смятам, че Елена Коцева е права. В интерес на истината за първи път чувам за отложено прехвърляне на собственост върху недвижим имот със сделка. Примерите с делбата и ЗДС нямат отношение, при тях просто има засилена защита на определен интерес.
Цитираната от нея разпоредба от ПВ, а ако щете и чл.112 б. "а)" от ЗС, са правните норми, от които следва, че могат да се вписват само нотариални актове, с които към момента на сключване на договора настъпва и прехвърлителния ефект. За смисъла на вписването няма да коментирам, но според мен точно той предполага незабавния прехвърлителен ефект.
И още нещо - още като студент смятах, а сега също смятам така, че редакцията на чл.113 ЗС не е най-удачната. Ако приложим правилото за прилагане по аргумент на противното, ще трябва да приемем, че след вписването вписаният акт може да бъде противопоставен на всички, т.е и на онзи, който по-рано е придобил от същия собственик и вписал вещни права, което е пълна глупост, защото противоречи на смисъла на вписването. Който е, че вписаният акт може да се противопостави само на онези актове, които са вписани след него, но не и на онези, които са вписани преди него.

[elenakotzeva]

Благодаря Иване за подкрепата!

[bulgar]

Доколкото разбирам се поставят няколко въпроса:
1. Уговорката за отложено плащане може ли да се разглежда като условие? Разбира се, че това не е условие/модалитет/. Модалитетът отлага настъпването на правните последици на цялата сделка, а не само на задълженията на едната страна. Ако страната не плаща, то договорът трябва да се развали по съдебен ред. Нормата е императивна и страните не могат да се отклоняват от нея.
2.Може ли договор за продажба на недвижим имот да се сключи с модалитет /условие, срок, тежест/. Разбира се че да.
3. Може ли договор, който не е влезнал в сила за страните, защото условието не се е сбъднало, да бъде вписан? Въпреки че договорът е подписан от страните, той не е влезнал в сила. Продавачът е останал собственик на имота до сбъдването на условието и до този момент може да се разпорежда с имота си. Така че не виждам интерес поради който да се вписва такъв договор. Ако обаче не става въпрос за отлагателно, а за прекратително условие, такъв договор си подлежи на вписване.

[mishi_83]

Изчетох цялата тема и всички постинги. Енигма, ти си човека, който ме разколебава да взема категорична позиция, защото съм срещал много от твоите коментари и смятам, че следва да бъдеш уважаван като юрист.
Все пак обаче ще се опра на себе си и моята логика, знания и познаване на закона. Смятам, че Елена Коцева е права. В интерес на истината за първи път чувам за отложено прехвърляне на собственост върху недвижим имот със сделка. Примерите с делбата и ЗДС нямат отношение, при тях просто има засилена защита на определен интерес.
Цитираната от нея разпоредба от ПВ, а ако щете и чл.112 б. "а)" от ЗС, са правните норми, от които следва, че могат да се вписват само нотариални актове, с които към момента на сключване на договора настъпва и прехвърлителния ефект. За смисъла на вписването няма да коментирам, но според мен точно той предполага незабавния прехвърлителен ефект.
И още нещо - още като студент смятах, а сега също смятам така, че редакцията на чл.113 ЗС не е най-удачната. Ако приложим правилото за прилагане по аргумент на противното, ще трябва да приемем, че след вписването вписаният акт може да бъде противопоставен на всички, т.е и на онзи, който по-рано е придобил от същия собственик и вписал вещни права, което е пълна глупост, защото противоречи на смисъла на вписването. Който е, че вписаният акт може да се противопостави само на онези актове, които са вписани след него, но не и на онези, които са вписани преди него.

Смешно е да твърдите, че подобни договори са недопустими.. явно Коцева е успяла да заблуди и Вас!

Ще Ви дам един прост пример - продажба на недвижим имот от несобственик! Сделката е сключена с нотариален акт и последният е вписан! Транслативният (прехвърлителен) ефект няма да настъпи и въпреки това сделката не е нищожна, а нотариалният акт е вписан! Ако впоследствие (тук става въпрос за отлагателно условие) отчуждителят придобие собствеността, тя ще премине автоматично при приобретателя и негов контрагемт. По пътя на логиката е допустимо запазване на собствеността до пълното заплащане на цената!

Успех!!!

[enigma]

Иван2,

на тебе ще отговоря напълно сериозно - за мене също не следва да се вписват такива договори, не обаче по логиката на ПВ и на ЗС, а защото след като транслативния ефект не настъпва веднага, то ако втори също закупи и впише, то според мен той ще стане собственик при поименната партидна система - бил е добросъвестен и е придобил от собственик - тоест в крайна сметка се отваря схема за измами, или поне за сериозна несигурност в оборота.

Само при това положение бе следвало да се приеме, че ПВ и ЗС като казват, че се вписват "всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти" имат предвид настъпването на вещноправния ефект.

Иначе ми се струва, че само въз основа на сегашните текстове на закона, не може да се намери такава забрана - примерно може да се приеме, че с такъв НА се изменя правото на собственост на праводателя и то става под прекратително условие, или както казва и Миши НА с отлагателно условие пак е годно да прехвърли собствеността средство.

Освен това, защо не - който е луд да иска сключване на подобна сделка - да си бере последствията.

Обаче ми беше забавно да гледам как Коцева е зазубрила нещо и го повтаря в несвяст.

[mishi_83]

Обаче ми беше забавно да гледам как Коцева е зазубрила нещо и го повтаря в несвяст.

Браво, enigma
Заставам плътно зад обоснованите ти разсъждения

Колкото до Коцева, не смятам, че някой би я убедил в противното, но все пак дискусията беше интересна, а смятам и ползотворна

Успех на всички!

[monteskio]

Малко време ми трябваше за да разбера как мога да цитирам два и повече текста по една тема..ТОва беше извън темата

Казусът е следния: сключен е нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот срещу задължение на Купувача за изготвяне и одобряване на инвестиционен проект за строителство на сграда и снабдяване с разрешение за строеж. Срок не е уговорен , защото било трудно да се предвиди колко време е необходимо за изпълнение на задължението. Сега Продавачите решават, че процедурата се е проточила и изпращат нот. покана, с която определят едномесечен срок за изпълнение- на осн. чл.69, ал.1 ЗЗД и с предупреждение , че при неявяване с готовите документи в срок ще развалят договора, вписвайки констативния протокол на нотариуса в служба по вписванията. На мен не ми звучат логично две неща: Първо как ще се развали продажба в нотариална форма, дори и без прехвърлителен ефект с вписване на констативен протокол, който просто констатира даден факт, а не верността му и без да е дадено право на Купувача право да изложи причините за забавата му, които може и да са невиновни. И второто е- не би ли трябвало в случая да се приложи чл.69, ал.2- т.е. Срокът да се определи от Районен съд, т.като очевидно в случая продължителността на срока за изпълнение е предоставен на "волята и възможностите" на Купувача. Ще е изключително полезно за мен да прочета мненията ви. Има ли някой практически опит какъв срок би дал в случая/ориентировъчно/ Районният съд и за колко време се движи тази процедура пред съда.

Казусът, който е така представен не води до извода, че става въпрос за н.акт, сключен под условие / какъвто беше първоначалния въпрос/.
На второ място, повечето колеги тук споменават за отложено плащане, което е според мен е неотносимо към настоящия предмет. Основният въпрос е " Този Н.кат прехвърля ли собственост първу приобретателя? Ако да - от кой момент? АКо им анеизпълнение на насрещното задължение как може да се развали този н.акт?


Понеже съм на същото мнение с колегата " 77777 " ще цитирам неговият отговор.

По въпроса за прехвърлителния ефект на нотариалните актове, считам че той настъпва веднага с изповядването на сделката. Не мисля, че чл. 25 от ЗЗД е приложим за недвижимите имоти - за аргумент ми служи чл. 205 ЗЗД/отлагането на преминаванетто на собствеността е допустимо за движимите вещи/. Освен това чл. 112 от ЗС бук. "а" позволява вписване на "... актове, с които се прехвърля правото на собственост или...". Т.е. ако не е налице прехвърлителен ефект към момента на вписването, е немислимо да говорим за вписване. Не знам на кой би му послужил НА без вписване. По отношение същността на спора мисля,че е класически пример за неизпълнение и приложение на чл. 87 от ЗЗД.

Мисля, че това е правилното становище по въпроса. Само ще допълня със следното: По аргумент от противното на чл.205 ЗЗД се налага извода, че придобиване на правото на собственост върху недвижими вещи не може да се отложи във времето. В тази връзка, както рпавилно е посочил колегата, не може да се поставя такова условие в договор за прехвърляне на недвижим имот. Такъв договор според мен би бил нищожен, поради противоречие на закона.

Като обобщение се налага следните отговори:

1. Този н.акт прехвърля правото на собственост
2. Моментът е подписване на н.акт от страните и от нотариуса / необходимост от спазване на нот.форма
3. Този договор извършен във формата на нот.акт може да бъде развален само и единствено чрез исков съдебен процес / чл.87 ЗЗД/. Друг способ за разваляне е недопустим.


УСПЕХ !

[monteskio]

Ще Ви дам един прост пример - продажба на недвижим имот от несобственик! Сделката е сключена с нотариален акт и последният е вписан! Транслативният (прехвърлителен) ефект няма да настъпи и въпреки това сделката не е нищожна, а нотариалният акт е вписан! Ако впоследствие (тук става въпрос за отлагателно условие) отчуждителят придобие собствеността, тя ще премине автоматично при приобретателя и негов контрагемт. По пътя на логиката е допустимо запазване на собствеността до пълното заплащане на цената!

Вярно е, че продажбата от несобственик не е нищожна сделка, а такава , която няма вещнопрехвърлително действие. В правната доктрина има становище, че този договор между страните / подобно на нищожните договори/може се конверсира в предварителен договор за покупко-продажна на имота. Това се налага, с цел да не се разруши създалата се облигационна връзка между страните.

По нататък считам, че собствеността не преминава автоматично, ако ПРОДАВАЧЪТ придобие в последствие собствеността. Това е така, защото не може да се говори за отлагателно условие. Отлагателно условие относно действието на един договор, е налице само тогава, когато има волеизявление и на двете страни по договора за това/ чл.25, 21, 20, 8 ЗЗД /. Ето защо, дори и продавачът да придобие в последствие собствеността, не може да се приеме,че се е сбъднало отлагателно условие.

В горния случай, КУПУВАЧЪТ следва да развали договора по съдебен ред спазвайки законовите условия за това и да иска платената цена в едно с направените разходи.

Ако продавачът придобие собствеността по-късно, следва да се извърши нова сделка, с цел защита на интересите на купувача, а така също и във връзка с редът от вписването. Това се подкрепя и от принципът,че " не може приобретателят да има повече права от прехвърлителя " и от този, " че първи по ред е пръв по право ". Последваща продажба не заздравява първата.


УСПЕХ!

[mishi_83]

Ще Ви дам един прост пример - продажба на недвижим имот от несобственик! Сделката е сключена с нотариален акт и последният е вписан! Транслативният (прехвърлителен) ефект няма да настъпи и въпреки това сделката не е нищожна, а нотариалният акт е вписан! Ако впоследствие (тук става въпрос за отлагателно условие) отчуждителят придобие собствеността, тя ще премине автоматично при приобретателя и негов контрагемт. По пътя на логиката е допустимо запазване на собствеността до пълното заплащане на цената!

Вярно е, че продажбата от несобственик не е нищожна сделка, а такава , която няма вещнопрехвърлително действие. В правната доктрина има становище, че този договор между страните / подобно на нищожните договори/може се конверсира в предварителен договор за покупко-продажна на имота. Това се налага, с цел да не се разруши създалата се облигационна връзка между страните.

По нататък считам, че собствеността не преминава автоматично, ако ПРОДАВАЧЪТ придобие в последствие собствеността. Това е така, защото не може да се говори за отлагателно условие. Отлагателно условие относно действието на един договор, е налице само тогава, когато има волеизявление и на двете страни по договора за това/ чл.25, 21, 20, 8 ЗЗД /. Ето защо, дори и продавачът да придобие в последствие собствеността, не може да се приеме,че се е сбъднало отлагателно условие.

В горния случай, КУПУВАЧЪТ следва да развали договора по съдебен ред спазвайки законовите условия за това и да иска платената цена в едно с направените разходи.

Ако продавачът придобие собствеността по-късно, следва да се извърши нова сделка, с цел защита на интересите на купувача, а така също и във връзка с редът от вписването. Това се подкрепя и от принципът,че " не може приобретателят да има повече права от прехвърлителя " и от този, " че първи по ред е пръв по право ". Последваща продажба не заздравява първата.


УСПЕХ!

Monteskio, не съм съгласен с Вас.. в съдебната практика е застъпена позиция, противна на Вашата!!!

РЕШЕНИЕ № 1172 ОТ 25.X.1985 Г., I Г. О.

ДЕЙСТВИТЕЛНА Е ПРОДАЖБАТА НА ВЕЩ, КОЯТО ПРОДАВАЧЪТ ОЧАКВА ПРАВОМЕРНО ДА ПОЛУЧИ.
ЗЗДЧл. 26, чл. 183, ал. 1


Прието е на първо място, че част от имота е била лично имущество на наследодателя на страните, а друга част - негово общо имущество с починалата му съпруга. Прието е на второ място, че наследодателят е продал половината от къщата в имота на своя внук, и то след като вече е бил прехвърлил на своята дъщеря цялото дворно място и половината от къщата срещу задължение за гледане и издръжка. Прието е най-сетне, че с решение, което е влязло в сила след договора за продажба между наследодателя и неговия внук, договорът за прехвърляне на имота срещу задължение за гледане и издръжка между наследодателя и неговата дъщеря е развален поради виновно неизпълнение от страна на приобретателката. При така приетите за установени положения, които не са били и спорни, е признато, че внукът няма дял в къщата, защото сключеният между него и наследодателя договор е нищожен - по време на сключването му договорът между наследодателя и дъщеря му не е бил още развален и той е продал на внука си права, които все още няма. Последващото разваляне на договора за прехвърляне на имота срещу задължение за гледане и издръжка не санира нищожността на договора за продажбата.
Решенията са незаконосъобразни.
За разлика от чл. 231 ЗЗД (отм.), според който продажбата на чужда вещ се е считала за недействителна, сега действуващият закон не съдържа подобна разпоредба. При действието на отменения закон при това продавачът, респективно неговите наследници, не са имали възможност да се позоват на недействителността.
Продажбата не е реален, а консенсуален договор и според определението на чл. 183, ал. 1 ЗЗД договорът се счита сключен с поемането на задължение от страна на продавача да прехвърли на купувача собствеността на продадената вещ и от страна на купувача да заплати цената й. Ако продадената вещ принадлежи на трето лице, купувачът има право според чл. 189 ЗЗД да развали продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД и да иска обратно платената цена, а освен това и обезщетение за направени разноски и за други вреди. На разваляне подлежат действителните, а не нищожните договори. Щом законът предвижда развалянето на договор за продажба на чужда вещ, такъв договор не може да се счете за нищожен. Ако купувачът е знаел, че е сключил договор за покупка на чужда вещ, неговите права при разваляне на договора се ограничават според чл. 192 ЗЗД до възможността да иска само връщане на цената, но не го лишава от правото да иска развалянето на договора.
Чуждата вещ може въобще да не е принадлежала на купувача, но при продажбата той е в очакване да я получи по договор за покупка от собственика й или по договор за замяна, или по договор за дарение или по всякакъв друг правомерен начин. Ако това очакване не се сбъдне, стопанският ефект от продажбата на чужда вещ няма да се осъществи и купувачът ще може да се защити по свое усмотрение по реда на чл. 189 ЗЗД. Ако обаче собствеността на вещта премине правомерно върху продавача, договорът между него и купувача не само е действителен, но не може да бъде развален и стопанският ефект на сделката следва да се осъществи.
С още по-голямо основание тези изводи следва да се приложат, когато вещта е принадлежала на продавача и той я е прехвърлил, но не е очаквал да я получи обратно, защото е имал основание да развали договора с първия приобретател. При това неговото очакване не е било нереално, защото с влязло в сила решение сделката с първия приобретател наистина е развалена с присъщото на развалянето по силата на чл. 88, ал. 1 ЗЗД обратно действие.