forum.lex.bg

Здравейте! През 2020 година закупихме апартамент от собственик, който го е закупил "на зелено". Година по-късно инвеститорът иска да раздели прилежащата земя към цялата кооперация (която земя е негова собственост) между всички собственици на апартаменти в сградата, с цел всеки да има паркомясто, но вместо на новите собственици (нас), адвокатът на инвеститора е разпоредил нашата прилежаща земя на стария собственик на нашия апартамент и сега ние трябва да си я закупим от него. Редно ли е това?

Здравейте,
Взимате си договора за покупко-продажба, взимате от някой съсед неговия договор с инвеститора, информация за инвестиционния проект и отивате при адвокат, за да Ви отговори конкретно. Принципно инвеститорът е сключил договор с предходния собственик и ако се касае за парко място самостоятелен обект - да, редно е да го прехвърли на предишния собственик, доколкото той е страна по договор между тях, не Вие, и доколкото Вие сте си закупили жилище, не жилище с парко място. Възможно е обаче целият паркинг да е етажна собственост и тогава парко-местата не са самостоятелни обекти и не могат да бъдат продавани отделно. Така че отидете при адвокат, вижте какъв точно е Вашият случай и успех!

roshen написа:Здравейте,
Взимате си договора за покупко-продажба, взимате от някой съсед неговия договор с инвеститора, информация за инвестиционния проект и отивате при адвокат, за да Ви отговори конкретно. Принципно инвеститорът е сключил договор с предходния собственик и ако се касае за парко място самостоятелен обект - да, редно е да го прехвърли на предишния собственик, доколкото той е страна по договор между тях, не Вие, и доколкото Вие сте си закупили жилище, не жилище с парко място. Възможно е обаче целият паркинг да е етажна собственост и тогава парко-местата не са самостоятелни обекти и не могат да бъдат продавани отделно. Така че отидете при адвокат, вижте какъв точно е Вашият случай и успех!

Опаааа!
Паркоместата или „отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата” - чл. 37, ал. 4, т. 3 от ЗУТ - не са самостоятелни обекти!
Как ще прехвърли само паркомясто, на вече бивш собственик?

Здравейте, guest1,
В хипотезата на т.3 според мен инвеститорът пак трябва да го прехвърли на лицето (предишния собственик) с което има сключен договор. Според мен това може да се случи чрез допълнително споразумение, щом има обща воля на страните. На споразумението може да се придаде и обратна сила, да се счита сключено от датата на основния договор.
Без да се видят договори и инвестиционен проект, поне аз не мога да определя коя точка ще е приложима.
Има най-разични варианти за развитие на тази ситуация. А участието на кадърен адвокат при сделката с предходния собственик можеше и напълно да я спести. Но човек трупа опит и сам си решава дали да прилага един и същ подход.

Благодаря за отговорите! Бяха доста полезни. Всъщност се опитахме да потърсим информация от самия инвеститор, но той не обича да разговаря спокойно, а да крещи и да се заяжда. Вариантът е да потърсим адвокат, но реално ще излезе по-скъпо от самото прехвърляне на тази прилежаща земя.

roshen написа:Здравейте, guest1,
В хипотезата на т.3 според мен инвеститорът пак трябва да го прехвърли на лицето (предишния собственик) с което има сключен договор. Според мен това може да се случи чрез допълнително споразумение, щом има обща воля на страните. На споразумението може да се придаде и обратна сила, да се счита сключено от датата на основния договор.
Без да се видят договори и инвестиционен проект, поне аз не мога да определя коя точка ще е приложима.
Има най-разични варианти за развитие на тази ситуация. А участието на кадърен адвокат при сделката с предходния собственик можеше и напълно да я спести. Но човек трупа опит и сам си решава дали да прилага един и същ подход.

Ок - четете, питайте, разговаряйте ...
Моето разбиране е - сграда с N жилища и прилежащ паркинг с N паркоместа. На практика - паркинга представлява едно голямо и равно място, асфалтирано и разчертано. Нищо повече!
Целия паркинг е обща собственост на цялата сграда / ЕС. Паркоместата не се определят като отделна вещ - предмет на прехвърлянето е идеална част от от терена.

guest1 написа:Паркоместата или „отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата” - чл. 37, ал. 4, т. 3 от ЗУТ - не са самостоятелни обекти!
Как ще прехвърли само паркомясто, на вече бивш собственик?

да сте забелязали, че освен т.3 същата ал.4 на чл.37 от ЗУТ съдържа т.т.1 и 2? в частност, в случая на т.1 законът посочва паркоместата като самостоятелни обекти, т.е. предмет на отделна сделка. мнението на roshen достатъчно точно описва случая - поради недостатъчна информация и без прочит на инвестиционния проект не може да се каже в коя от трите хипотези на чл.37, ал.4 попадат паркоместата.

roshen написа:Взимате си договора за покупко-продажба, взимате от някой съсед неговия договор с инвеститора, информация за инвестиционния проект и отивате при адвокат, за да Ви отговори конкретно. Принципно инвеститорът е сключил договор с предходния собственик и ако се касае за парко място самостоятелен обект - да, редно е да го прехвърли на предишния собственик, доколкото той е страна по договор между тях, не Вие, и доколкото Вие сте си закупили жилище, не жилище с парко място. ...

единствената неточност тук е позоваването на договора на друг съсед. по-правилно би било да се потърсят договорите на бившия собственик с инвеститора - предварителен договор, договор за покупко-продажба и др. последният, т.нар. нотариален акт, е описан в договора за покупко-продажбата на апартамента от предишния собственик, и по указаните реквизити Агенция по вписванията издава препис на всеки заявител (имотният регистър е публичен). инвестиционният проект също може да се получи без участие на предишния собственик от общинската служба Архитектура и геодезия. копие от предварителния договор могат да дадат само договарящите се страни.

merik написа:...адвокатът на инвеститора е разпоредил нашата прилежаща земя на стария собственик на нашия апартамент ...

презумпцията "нашата земя" е ... несигурна. ако в инвестиционния проект паркоместата са самостоятелни обекти, земята не е "наша", а частна. ако в инвестиционния проект паркоместата са общи, земята не е "наша", а "обща". ако в инвестиционния проект паркоместата са били със статут на принадлежност към апартаменти, то земята пак не е "наша" автоматично. пример: инвеститорът продава на първия собственик апартамент с мазе/таван. впоследствие мазето/тавана се оформя като самостоятелен обект, защото собствеността е делима, и се продава на двама различни купувачи. заменяте "мазе" с "паркомясто" и получавате подобен случай.

Напълно съм съгласна, обаче предходният собственик след като вече е представил НА като доказателство за собственост при изповядване на сделката с питащата, не е длъжен нищо да им дава предварително. Освен това имат разнопосочни интереси. А пък инвеститорите сключват обикновено типови договори, затова предложих този вариант.

bozyo написа:да сте забелязали, че освен т.3 същата ал.4 на чл.37 от ЗУТ съдържа т.т.1 и 2? в частност, в случая на т.1 законът посочва паркоместата като самостоятелни обекти, т.е. предмет на отделна сделка.

А вие - освен, че сте забелязали точки 1 и 2, прочетохте ли ги?

1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата

Питащия е дал достатъчно информация

merik написа:…инвеститорът иска да раздели прилежащата земя към цялата кооперация (която земя е негова собственост) между всички собственици на апартаменти в сградата, с цел всеки да има паркомясто …

В момента има „гола земя” - гаражи не са строени!
Така, че - всеки ще има, къде да паркира. Но няма да е едноличен собственик на паркомястото.

Пп. В ЗУТ се говори за „необходимите места за паркиране ”, но няма точна формула - колко са. N жилища = N паркоместа?
Ако във всяко жилище има по 2 автомобила - сметките няма да излязат.

guest1 написа:Но няма да е едноличен собственик на паркомястото.

това от кой палец го изсмукахте? документи чели ли сте? знаете ли въобще какви документи съществуват и какви не? имам съмнения, че изказвате предположения като непреложни факти, а те може и да не съответстват на действителността.

за разлика аз изказвам възможности, а те може да не съвпадат с нечии мнения. законът допуска ли три възможности? допуска. поне една от тях не съвпада ли с нечии предположения? не съвпада. ако инвестиционен проект съществува и същият предвижда паркоместа като самостоятелни обекти, тяхната продажба не е свързана с продажбата на апартаментите в сградата. съществуването на проекта не е хипотетично - без него няма сграда. а какво е предвиждал може да се узнае едва след прочитането му. някой да го е чел?

питащият не е дал достатъчно информация. инвестиционният проект може да се изпълнява поетапно. етап "основна сграда" може да е завършен, но етап "допълващо застрояване" може да не е. па ако ще това тежко и трудно строителство да е маркиране на паркоместата с боя, със или без полагане на настилка в двора.