forum.lex.bg

Здравейте,

става дума за следния случай:
живеем в двуфамилна къща, разделена поравно между нас и съкооператор, като и той и ние, притежаваме по 1 жилищен етаж, както и по 1/2 от таванския етаж и по 1/2 от приземния етаж.
Вчера се консултирахме с адвокат, който каза,че е невъзможно да прехвърлим на някой друг нашата част от таванския етаж, без изричното съгласие на съкооператора, нашата част да бъде продадена. Искаме да разменим таванските ни помещения за гараж, собственост на сестрата на съпруга ми. Двете части на таванския етаж са отделени с врати и нямат общ вход.
Всичко това ми се вижда много нелогично, ако се извади отделен нотариален акт за таванските помещения, няма ли начин да бъдат дарени или разменени със сестрата на мъжа ми, без да се иска съгласие на съкооператора? Още повече, че той си е пуснал квартиранти, чужди за нас хора, без да ни е искал съгласие за това, а адвоката каза, че дори за това е трябвало да ни иска съгласие?

Таванът представлява подпокривно пространство, ако между него и покрива няма плоча. Най-вроятно в случая е точно така.
Подпокривното пространство представлява общи части в сградата и принципно не може да бъде предмет на разпоредителни сделки (продажба, замяна и др.).
В зависимост от това дали отговаря на строителните норми подпокривното пространство може да бъде общи части по естеството си или общи части по предназначение. Ако няма нужната височина и обем, то представлява общи части по своето естество, за него не съществува юридическа възможност да бъде обособено като самостоятелен обект в сградата. Ако отговаря на строителните норми и има нужните височина и обем, то е общи части по предназначение и при определени условия може да бъде предмет на разпоредителни сделки. Изискванията са в чл. 72, ал. 3 от Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (Обн. - ДВ, бр. 3 от 2004 г.), съгласно която норма жилищните помещения във вилни сгради и в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50 на сто от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част. Дали това е така в случая, следва да се види от архитектурния проект или да с направи замерване от архитект. Освен това ако ще се преустройва в жилище, то трябва да разполага и със собствено складово помещение (мазе или таван). Трябва да разполага и със санитарен възел.
Ако отговаря на тези изисквания, то може да се обособи в самостоятелен имот, ако има съгласие на другия етажен собственик, изразено в писмена форма с нотариална заверка на подписа. След това трябва да се снабдите с инвестиционен проект, който да бъде одобрен от общината.
Ако не са спазени тези изисквания, пак можете да прехвърляте, но сделката няма да произведе вещен ефект, т.е. няма да прехвърли вещни права. Според едно тълкувателно решение тази сделка няма да е нищожна, но няма да произведе вещно-транслативен ефект, т.е. не прехвърля собственост.