forum.lex.bg

Здравейте,

прерових форума, но не намерих решение на проблема си, а той е:

Преди 3 години закупих жилище "на зелено" като условието беше 100% изплащане на сумата за апартамента. Както се досещате, поради световната икономическа криза, нещата около узаконяването на жилищния комплекс се забавиха. Днес собствениците на апартаменти в този комплекс стоим пред проблема, че 4 собственика не искат да разпишат Акт 15 по няколко причини свързани с качеството на изпълнение на проекта. По надеждни източници установихме, че строителят планира обявяването на фирмата си в несъстоятелност и ще бъдем изправени пред ново "предизвикателство" - да нямаме собственост пред това да имаме зле направена градинка. Моля да ме посъветвате има ли начин да бъдат пренебрегнати мненията на тези 4 човека и да вземем Акт 15. Вече бяха канени пред нотариус и надзорник и бяха установени условията при които ще се подпише акта. Оказа се, че проекта по отводнителната система на блока не е спазван и екзекутивите е нужно да се подпишат от всички собственици, за да се внесат и одобрят в ДАК, което въпросните 4-ма човека отказват да направят по някакви странни за останалите собственици причини. Моля дайте някаква идея за разрешаване на този казус. Можем ли като собственици на по-голямата част от апартаментите да пренебрегнем забележките на тези 4 човека?

По отношение на подписването на Акт 15 и отказ на част от собствениците да го подпишат вижте Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Там е предвидено как се замества лице, което трябва да подписва тези актове, с компетентно лице, определено от гл.архитект, издал разрешението за строеж. Надзорникът следва да знае как става това.
Екзекутиви се правят от проектанта, изработил проекта, не се подписват от възложителя, а се нанасят от проектанта върху проекта, в случай, че в хода на строителството има несъществени изменения в изпълнението на проекта. За съществените се иска изработването на нов проект, одобряването му и отразяване в разрешението за строеж и едва тогава да се изпълняват.
Ако проблемите Ви касаят общи части на сградата, в това число и отводнителната инсталация, можете да ползвате и процедурата по изменение и одобряване на промените по реда на Закона за етажната собственост - решение на общото събрание на собствениците.

до-jiji2 ако не бъркам и не искам никой да се съобразява с мойто мнение но никъде в закона по ЗУЕС не е упоменато след кой Акт собствениците могат да правят ОС и това ще е интересно още ако закупуват жилищата на зелено да си направят ОС и да решат да правят изменения на кой каквото му хрумне

toni_sf написа:....но никъде в закона по ЗУЕС не е упоменато след кой Акт собствениците могат да правят ОС и това ще е интересно още ако закупуват жилищата на зелено да си направят ОС и да решат да правят изменения на кой каквото му хрумне

Е..., тука си прав - след РП (акт 16) или УВЕ ЗУЕС
Но доколкото схванах има нещо като съсобственици на груб строеж (предполагам с ОПС), предприемач (не се знае на какво е още собственик), собствениците на имота (по всяка вероятност) и неуредени сметки преди обр.15, срокове, забава, изнудване на предприемача, преодобряване на проекти в ДАГ (нормално), ......
Без взаимни отстъпки - нента
Заместването в КП обр.15 с Кмет - не върви (подкрепям), нищо че го има в наребата. Излиза, че предприемача ще предаде апарт. 20 (примерно) на Кмета (дето е издал РС) Айде стига! И предприемача ще си иска парите от Кмета Да бе... Не върви, не работи ...
И още нещо за @ hellow: не подписи на екзекутиви, а проект част "ВиК" по чл.154 ал.5 с нотариално заверено съгласие на всички "маймунки"(нищо лично) на клона, барабар с нотариално заверена декларация на предприемача, че няма други по дървото.
Не знам предприемача как го е закършил, но гледайте поне да сте заустени в градската канализация

Законът за собствеността (ЗС) казва кога правото на строеж преминава в право на собственост - щом сградата има завършен вече груб строеж с покрив, правото на строеж се трансформира в право на собственост, т.е. вече са налице самостоятелни обекти на право на собственост, и този момент е свързан с подписването на Акт обр.14. И пак там (ЗС) е казано кога има етажна собственост - когато съществуващите вече обекти в сградата принадлежат на различни собственици. А ЗУЕС урежда само отношенията при вече възникнала етажна собственост съгласно определението й в ЗС.
Имаше тук по-рано тема по този въпрос. Хубавото е, че и в общините вече се убедиха, че трябва да регистрират ЕС при завършена сграда в груб строеж, а не да чакат Акт 16.
Наредба № 3, не само че предвижда как се заместват участници в строителството, които не се явяват да подписват актовете и протоколите, но и тази наредба работи доста успешно. Общинската администрация е "в час" и с тези разпоредби. Иначе няма да има нито една завършена сграда, защото почти във всеки строящ се блок има поне по един собственик, който отказва да подписва...

Не е хубаво, че общините регистрират ЕС при построена в груб строеж сграда. Макар и с разпределена собственост, строежът си е строеж, и съгласно чл. 178(1) от ЗУТ "не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация". А ЗУТ, както е известно, е специален закон по отношение на Закона за собствеността, и се прилага приоритетно (и това май го имаше в някоя от темите тук).

jiji2 написа:... и този момент (трансформацията /зементрус в София/ в собственост в груб строеж)е свързан с подписването на Акт обр.14. И пак там (ЗС) е казано кога има етажна собственост - когато съществуващите вече обекти в сградата принадлежат на различни собственици.

Тези обекти са само в груб строеж, няма общи части (съгл. ЗС), няма ПОЛЗВАНЕ, само гола собственост на КОНСТРУКЦИЯ . Нямаш право да обитаваш (ЗУТ), та камо ли да правиш ОС.
И ако може да видя един подпис и печат на КП обр.15 от Кмет за частен имот Може и да е прилагано
PP.
Нека ви обърна внимание на този прословут акт 14, на базата на който в последствие общината дава удостоверение за груб строеж и се правят НА. В него често се пропускат актовете обр.7 за приемане на ограждащите тухлени зидове на обектите (те също са конструкция), а се записват като последващо изпълнение на СМР. В него изобщо отсъства подпис на "възложителя" по см. на чл.161 на ЗУТ. На общината и дреме... (не знам изобщо дали го четат и разбират смисъла), а на предприемача още повече... евро.
Та не знам след обр.14 дали ще си припознаят възложителите обектите в сградата

magodeoz написа:Не е хубаво, че общините регистрират ЕС при построена в груб строеж сграда. Макар и с разпределена собственост, строежът си е строеж, и съгласно чл. 178(1) от ЗУТ "не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация". А ЗУТ, както е известно, е специален закон по отношение на Закона за собствеността, и се прилага приоритетно (и това май го имаше в някоя от темите тук).

Не че не е хубаво общините да регистрират ЕС на груб строеж а въобще мисля че не е законно да го правят но пък и никъде не е посочено в закона ЗУЕС кога трябва да се регистрира тази етажна собственост

От всичко казано дотук не разбрах какви реални действия можем да предприемем, за да постигнем АКТ 15. За съжаление не съм виждал очите на надзорника ни и за мен той е като митична фигура. Постоянно е в чужбина или на сафари или в командировка. Явно не е много заинтересован от ситуацията ни и в момента всички стоим и треперим дали ще изгубим това, което сме платили 100%. Съдбата на жилищата ни е в ръцете на няколко съседи, които явно изнудват за пари предприемача, а той няма да им даде и така потърпевши ще сме ние. Прочетох доста наредби, закони, членове и алинеи, но не мога да стигна до реално разрешение. Моля, кажете с думи прости може ли да се пренебрегне мнението на тези 4 човека, има ли вариант по закона за етажната собственост да съберем гласовете си и да пренебрегнем техните? Това последното е невъзможно според мен, защото ние реално не сме собственици, но тук споделиха, че е възможно и аз се хващам като удавник за сламка.

включете си ЛС

hellow написа:....защото ние реално не сме собственици, но тук споделиха, че е възможно и аз се хващам като удавник за сламка.

Кратко и ясно:
1. Освен ПД /предварителни договори/ имате ли НА-ве за груб строеж?
2. Тези 4-мата, собствениците на УПИ-то ли са (дали са ОПС на предприемача с/у обекти)?
3. Всичко ли е продадено на зелено?
Съберете си строителните книжа и при всички случаи ще ви се наложи да ползвате услугата на адвокат, ако искате да ползвате имотите си.

toni_sf написа:

magodeoz написа:Не е хубаво, че общините регистрират ЕС при построена в груб строеж сграда. Макар и с разпределена собственост, строежът си е строеж, и съгласно чл. 178(1) от ЗУТ "не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация". А ЗУТ, както е известно, е специален закон по отношение на Закона за собствеността, и се прилага приоритетно (и това май го имаше в някоя от темите тук).

Не че не е хубаво общините да регистрират ЕС на груб строеж а въобще мисля че не е законно да го правят но пък и никъде не е посочено в закона ЗУЕС кога трябва да се регистрира тази етажна собственост

Вие, като "професионален домоуправител" сам сте казал в една друга тема в този форум:
"....ето тук няма да ти отговоря защото модератора ми писа ,че много съм дразнил господата юристи и те си мислили ,че ще им крада клиентите а аз не виждам с какво .ДА НАИСТИНА ОТ ТЯХ ИМА НУЖДА ЗАЩОТО ТЕ СА ХОРАТА КОИТО ЗНАЯТ КАК ДА СЕ БОРЯТ В СЪДА СРЕЩУ НЕЛОЯЛНИ СТРОИТЕЛИ ИНВЕСТИТОРИ СРЕЩУ РАЗНИ СЕЛСКИ ТАРИКАТИ КОГАТО ВСИЧКИ ВЪЗМОЖНОСТИ НА ДОМОУПРАВИТЕЛЯ СА ИЗЧЕРПАНИ

И като "професионален" домоуправител би трябвало поне да знаете КОГА ИМА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ и това, че нито един закон не предвижда сградата да е ВЪВЕДЕНА В ЕКСПЛОАТАЦИЯ, за да има такава ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ.
Собствеността и "законността" на една сграда са ДВЕ РАЗЛИЧНИ НЕЩА.
Отношенията, свързани със собствеността, в това число и етажната собственост, са уредени в Закона за собствеността и в ЗУЕС, а въпросите за законността, в това число и ползването на една сграда- в ЗУТ.
В тази връзка, НЯМА НИКАКВА ПРЕЧКА сграда, изградена вече на "груб строеж" да бъде регистрирана като етажна собственост, защото по ЗС тя вече е възникнала - правото на строеж за отделните обекти се е трансформирало в право на собственост върху тях. А щом е възникнала - може да се управлява по ЗУЕС. "Общи части" имат всички сгради, в това число и тези, изградени в "груб строеж".
Дали, кога и как ще бъде въведен в експлоатация този строеж, който е вече в режим на етажна собственост, е въпрос на ЗУТ и разните Наредби към него.

Нещо не се изясни, тези 4 "собственика" са :
А) също като hellow само с ПД на зелено, или
Б) това са собствениците на терена отстъпили ПС на предприемача (строителя)?

В случай Б, те не могат да загубят собствеността си и тогава нищо не ги притеснява да искат пълно довършване на проекта (строежа). тогава побързайте да станете собственици макар и на правото на строеж с НА.
Проблема с предаването на сградата ще се превърне в проблем на ОС на ЕС.

Аз, доколкото разбрах, Хелоу се счита за собственик, което предполага, че има нотариален акт - или за прехвърлено право на строеж, или ако има Акт 14 - за прехвърлен вече самостоятелен обект?
Казаното по-горе от мен касае само лица, които могат да се легитимират като собственици на обекти, изградени поне на "груб строеж" в сграда, която по ЗС е определена като" етажна собственост".

hellow написа:...Вече бяха канени((не се разбира кои са канени - 4-мата ли само) пред нотариус и надзорник и бяха установени условията при които ще се подпише акта.

Защо са при нотариус за обр.15

hellow написа:...По надеждни източници установихме, че строителят планира обявяването на фирмата си в несъстоятелност и ще бъдем изправени пред ново "предизвикателство" - да нямаме собственост (т.е. имат ПД на 100% плащане ) пред това да имаме зле направена градинка

АДВОКАТ

anserk написа:

hellow написа:...Вече бяха канени((не се разбира кои са канени - 4-мата ли само) пред нотариус и надзорник и бяха установени условията при които ще се подпише акта.

Защо са при нотариус за обр.15

hellow написа:...По надеждни източници установихме, че строителят планира обявяването на фирмата си в несъстоятелност и ще бъдем изправени пред ново "предизвикателство" - да нямаме собственост (т.е. имат ПД на 100% плащане ) пред това да имаме зле направена градинка

АДВОКАТ

anserk, упорито отказват да разбират, че като ги стяга чепика се ходи на майстор.

jiji2 написа:В тази връзка, НЯМА НИКАКВА ПРЕЧКА сграда, изградена вече на "груб строеж" да бъде регистрирана като етажна собственост, защото по ЗС тя вече е възникнала - правото на строеж за отделните обекти се е трансформирало в право на собственост върху тях. А щом е възникнала - може да се управлява по ЗУЕС. "Общи части" имат всички сгради, в това число и тези, изградени в "груб строеж".
Дали, кога и как ще бъде въведен в експлоатация този строеж, който е вече в режим на етажна собственост, е въпрос на ЗУТ и разните Наредби към него.

Нямам особено желание да споря, но: до въвеждане в експлоатация по предвидения в закона ред една сграда се именува "строеж", а собствениците на самостоятелни обети в нея - "възложители". Строежът се изпълнява по правилата на ЗУТ - от момента на разрешаването му, и до момента на въвеждането му в експлоатация. През никоя част от това време строежът не може "да се управлява" по ЗУЕС.
PS: Основната пречка една изградена в груб строеж сграда да бъде регистрирана като етажна собственост е липсата на изискващ се по закон документ - разрешение за ползване, или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Ех...magodeoz, така е в BG на запад от ПриЧерноморската губерния :wink:
Там действат други закони и добре че е jiji2 та да сме в час и ние

Аз също считам, че докато не бъде издадено УП на строежа, режимът на отношенията се разглежда на плоскостта на ЗУТ и Наредбите към него. За какво управление може да става въпрос, след като собствениците на конкретните обекти в сградата, та макар и изградена в степен "груб строеж", не осъществяват владението като фактическа власт върху вещта, защото нямат издаден докИмент за това.
В този ред на мисли се присъединявам към мнението на magodeoz.

Има обособени обекти, но какви собственици, ако са само на ПД (вероятно не са и НЗ)?