forum.lex.bg

Имаше оживена дискусия за продажбата под отлагателно условие ...
Ето Ви сега и обратния казус - продажба под прекратително условие ...

Ангажиран съм със следния случай.
Продавачът и купувачът желаят да сключат прехвърлителна сделка - продажба на търговски обект, като цената ще се заплати с банков кредит. Одобрението на кредита е сигурно, но ще бъде финализирано след около седмица. Междувременно след два три дни, продавачът (който е и австралийски гражданини) ще отпътува обратно за Австралия. Доколкото имотът е СИО, а съпругата му е австралийска гражданка, която в момента е в родината си, но му е оставила пълномощно за продажба (но без право на преупълномощаване), страните настояват сделката да се извърши, като плащането се извърши след одобраването на кредита.
Продавачът обаче иска сделката да се сключи под прекратително условие : ако продажната цена на имота не бъде заплатена в едномесечен срок от сключването на договора, продажбата да се счита развалена "по право", поради настъпване на прекратителното условие, с произтичащите от това последици - възстановяване на правото на собственост в патримониума на продавача и съпругата му.

Как мислите възможна ли е такава клауза ? какви са евентуалните рискове за продавача ?

недействителна ще да е такава клауза "по право", договори с предмет недв .имоти се развалят само по съдебен ред(вж.ЗЗД)

bartol написа:Продавачът и купувачът желаят да сключат прехвърлителна сделка - продажба на търговски обект, като цената ще се заплати с банков кредит. Одобрението на кредита е сигурно, но ще бъде финализирано след около седмица.

вж. Закон за задълженията и договорите
Чл. 168. Законна ипотека се учредява:
1. в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечаване на вземанията му по договора, и

2. в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението или за делбата. Молбата трябва да съдържа всички данни, посочени в чл. 167, ал. 2.
а също така и Правилника за вписванията
Чл. 16. (1) Законната ипотека в полза на отчуждителя или на съделителя на недвижим имот (чл. 168 ЗЗД) се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта за отчуждението или за делбата, в оригинал или препис. Молбата трябва да съдържа всички данни, посочени в чл. 167, ал. 2 ЗЗД.
(2) (Нова ал. 2 - ДВ, бр. 67 от 2005 г.) При вписване на законна ипотека в полза на банка към молбата се прилага договорът за банков кредит в оригинал или препис.

(3) (Предишена ал. 2. - ДВ, бр. 67 от 2005 г.) Вписването става чрез подреждането на единия екземпляр от молбата в книгата за законните ипотеки. В случая се прилагат съответно разпоредбите на чл. 8 и 9.

Колегата Караденев е напълно прав. Това е най-удачния начин. Разваляне " по право " н еможе дасе уговори. Нормата на счл.87 ЗЗД е императивно и страните не могат да я дерогират.


УСПЕХ !

Това със законната ипотека - ясно... Но имотът никога няма да се върне при продавача - ще трябва да го изнася на публична продан. Тук някъде се обсъждаше "клауза за неотчуждаемост" и имаше такава тема, някои от мненията биха били полезни и по този въпрос. Тук (уж) не става дума за "разваляне", а за "условие", водещо обаче до същия ефект... Дори да се запише нещо друго в акта, а не "се счита развален по право", собствеността не може да се върне автоматично или поне тази ретроактивност няма да е противопоставима на никой (кой ще впише "сбъдването" на условието ?)

И още нещо - този кредит, не го ли отпускат именно за покупка на имота и банката най-вероятно също ще иска да вписва ипотека върху него...

Кредита е за закупуване на имота и банката ще впише законна ипотека.
Самата продажба обаче страните възнамеряват да извършат по данъчна оценка, която е около 20 % от реалната продажна цена. Т.е. законна ипотека в полза на продавача не гарантира продавача в пълна степен, доколкото действителната цена е уговорена в контра-летр, който не може да е основание за вписване на ипотека.

Нещо не са ти в час клиентите, Bartol. Как банката ще впише законна ипотека за по-голяма сума от продажната цена, ако ще продавате по данъчна оценка ? И луда ли ще е банката да вписва ипотека върху имот, който в някакъв момент "ще се върне при продавача" ? Какво става с ипотеката - ако си запазва реда на вписването (т.е. "връщането на собствеността" ще се отбележи, друг е въпросът как, след ипотеката), продавачът ще "получи обратно" ипотекиран в полза на банката имот...

Ипотеката в този случай винаги ще бъде договорна, но такова "прекратително условие" представлява опит да се измени диспозицията на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Защото с тази клауза се цели не "прекратяване", а разваляне на договорното правоотношение поради неизпълнение на договорно задължение, каквото представлява задължението за плащане на цената. И тъй като разпоредбата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД е императивна, тази клауза ще бъде нищожна. Подобна уговорка би била действителна само при покупко-продажба на движима вещ или при предварителен договор за покупко-продажба на недвижима вещ, тъй като тези договори се развалят извънсъдебно.

Че предвар.договори за недв.имот се развалят извънсъдебно май не е много вярно

Защо не си толкоз убеден !

gudio написа: Как банката ще впише законна ипотека за по-голяма сума от продажната цена, ако ще продавате по данъчна оценка ? И луда ли ще е банката да вписва ипотека върху имот, който в някакъв момент "ще се върне при продавача" ? Какво става с ипотеката - ако си запазва реда на вписването (т.е. "връщането на собствеността" ще се отбележи, друг е въпросът как, след ипотеката), продавачът ще "получи обратно" ипотекиран в полза на банката имот...

1) Банката ще впише не законна, а договорна ипотека
2) Някои банки вече предлагат жилищно кредитиране като не изискват в нотариалния акт да е посочена действителната цена . допускат прехвърлянето да е по даначна оценка, а за доказване размера на кредита изискват предварителния договор и контра-летр за действително уговорената цена . Поне за Биохим съм сигурен че го предлагат като възможност при кредитиране (по принцип банките имат интерес клиента им да плаща такси по по ниска данъчна оценка и това също е вид пазарна политика).
3) Банката би била защитена, ако кредитира плащането на продажната цена в уговорения срок в който купувача следва да плати. С плащането по сметката на купувача прекратителното условие не би могло да се сбъдне.

Принципно и аз мисля че такова условие създава правна несигурност и препоръчах на клиентите да не го вписват ...

гега: защото развалянето не е по взаимно съгласие .

"Развалянето" никога не е "по взаимно съгласие"!
До Бартол - след като се отхуска кредит за закупуване на жилището по данъчната оценка и за "горницата" до действителната пазарна цена - не може да се обезпечи ЦЕЛИЯ кредит със законна ипотека. поради тази причина се сключва договор за учредяване на ипотека върху имота, който ще бъде придобит с кредита.

Нека да не смесваме нещата - ако е уговорено, че договорът се счита за ПРЕКРАТЕН с настъпването на условието - неплащане на цената в определен срок, то това не е хипотеза на РАЗВАЛЯНЕ на договора.

Но при всички положения ще трябва да се води иск за установяване на прекратяване действието на договора и предаване на владението и отменяване на нотариалния акт, ако няма съгласие между страните.

Така, че на практика е същото като при разваляне.


Аз друго се питам - какво ви ползва тази клауза, при условие, че купувачът може да прехвърли на трето лице до настъпването на прекратителното условие и вписването на исковата молба? Не се ли поема твърде голям риск?

Вместо да уговаряш нещо, което не може да стане (не може да уговориш, че неплащането на цената ще ти е прекратително условие) уговори отлагателно условие - договорът да влезе в сила и да породи прехвърлителното си действие, когато кредитът бъде одобрен.

Откъде пък ти хрумна, че неплащането в определен срок, не може да бъде прекратително условие - имаш все пак автономия на волята.

При сделка с недвижим имот под отлагателно условие е много вероятно да ти откажат вписване.

enigma написа:Откъде пък ти хрумна, че неплащането в определен срок, не може да бъде прекратително условие - имаш все пак автономия на волята.

Наистина, такава уговорка не може да бъде прекратително условие, защото това е основание за разваляне на договорно правоотношение.

Пълни глупости, основание е за разваляне, ако не я уговориш като прекратително условие - я виж там какво пише за модуси и прочее.

И имай предвид, че основанията за разваляне не винаги имат императивна уредба.

Демек, съществено неизпълнение на правата и задълженията по договора е винаги основание за разваляне на договора - това е минимума на уредбата.

Обаче, ако избереш отделни случаи на ниезпълнение - неплащане в срок - и го превърнеш в прекратително условие, то само засилваш санкцията и това е напълно допустимо. Има и сума ти практика.

Ще ти дам аналогия - изпадането в несъстоятелност, не е основание за разваляне на договора. Но можеш да уговориш предварително, че е така.