придобиване на имот по давност

[zaphod]

Здравейте,
имам следния въпрос: през 70-те или 80-те години баба ми е дарила дворно място зад къщата ни на роднини. Оттогава те не са се интересували от него и реално го ползва моето семейство. Минали са повече от 20-30 години непрекъснато ползване и поддържане на дворното място, всички съседи познават нас като собственици.
Въпросът ми е - можем ли да го придобием по давност, при положение, че роднините имат договор за дарение и - предполагам - нотариален акт, също така са плащали данъци за мястото и доколко оспорваемо ще бъде евентуалното придобиване по давност.

[Pause]

Чл. 79. Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.


Констативен нотариален акт
Чл. 587. (1) Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.
(2) Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.
(3) Въз основа на доказателствата по ал. 1 и 2 нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.


Относно данъците законът се интересува от факта на владение.

[bay4o]

Мъъничко попрочитане практика по 79 ЗС, която последните 30 години си е еднаква в този смисъл, би посочило, че само фактическата власт върху даден имот не води до придобиването му по давност - трябва да е обективирано намерение за своене, за да е налице владение за себе си, а не просто държане. Което пък означава, че владението трябва да е противопоставено на собствениците - напр. те да са искали да ползват имота, и Вашите роднини да са отблъснали тяхното владение. Едва тогава тече придобивна давност. Правото на собственост не се изгубва поради неупражняването му.
Казано с други думи, хората си плащат данъците, щото си мислят, че си имат имот, за който се грижат вашите родители. Ако вашите родители твърдят да са давностили, да са направили ясно намерението си за владение пред собствениците и да са отблъснали владението.
Пък нотариалните производства са хубаво нещо, обаче констативният нотариален акт НЕ създава, а само удостоверява собственост. Няма никаква доказателствена сила.

[Pause]

Без да влизам в спор но ако допуснем че си извади нотариален акт по обстоятелствена проверка.След това роднината как ще докаже че намерението му е било за друг човек не че е невъзможно но на практика е трудно да се доказват мислите на човек.

[sainul]

Хахаха! Почти сте го разнищили казуса. Аз ще кажа на практика как стоят нещата, защото съм водил няколко такива дела.
Първо- направете задължително една проверка в службата по вписванията за да видите има ли вписан акт за разпореждане с имота, на кого се води и т.н. Това е необходимо да се знае предварително.
Второ- няма да има никакъв проблем да си извадите констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. С процедурата сте се запознали и предполагам я знаете. Трима свидетели, документи заверени в Общината и Областта и др. такива. Явявате се при нотариус и водите свидетелите и т.н. Издава Ви се КНА. Има някаква вероятност Нотариуса да извърши проверка за имота дали пък случайно не е на някой друг. По принцип това не е основание да ви откаже извършване на нотариалното удостоверяване, но ако все пак се случи- отидете при друг и няма да има проблем. Проблем ще има, ако има влязла в сила кадастрална карта и там имота е отразен като собственост на роднините- ей тогава с голям зор ще си вземете схема от кадастъра.
Проблемите започват, когато роднините с дарението разберат какво се е случило. Тогава ще заведат против Вас иск по чл. 108 от ЗС и ще Ви оспорят КНА. Тогава в този процес Вие ще трябва да доведете и разпитате отново свидетели/по възможност различни от тези посочени в Постановлението на Нотариуса послужило му за издаване на КНА/, които трябва да установят, че за период по-дълъг от 10 години сте осъществявали давностно владение върху имота със всичките му там елементи от фактическия състав. Това за противопоставянето е спорно, защото ако притежателите на НА за дарение никога не са посещавали мястото, не са се интересували от него и т.н. Вие не сте били длъжни да им пращате нотариална покана и да им заявявате в очите, че им ползвате имота с намерение да го придобиете, кой луд го прави това преди да е изтекла давността в негова полза. Че нали веднага ще заведат иск срещу него.
Извод: при добро представяне на нещата в съда и при качествени показания на свидетелите имате голям шанс да спечелите.
Съвет: извадете си КНА, продайте веднага на друг и той ще може да ползва кратката придобивна давност- 5 години и ако този период от време мине самият приобретател ще е придобил по давност, ако има проблем във КНА и той бъде съборен. Успех!

[Pause]

Да но има и нещо друго все пак нали целта на тази придобивна давност е да няма пустеещи имоти ами да се полагат грижи и доколкото съм чел по този начин освен че се ограничава това ами и законът лишава собственика с придобивната давност.А не само платих си данъка и от 20години например хал-хабер нямам кой го владее.

[namakak]

Никой не би запустял имот,ако знае че му е наследство.Вие дори бихте го предложили за продан,ако не ви се занимава или поне под аренда,както е актуално в момента.Никой не би изпуснал някакви и малки облаги,ако е знаел за това че има имот.
Всичко друго е измама,чрез хпрехвърляне или удостоверения за наследници,или некоректни сделки,всичко останало е наказуемо.Особено ако няма отказ от вещни права или правна сделка за отстъпване на такива от наследодател или собственик.Документа е!

[todorst]

Напоследък темата често се поставя. Дали за очакваните промени по тази правна възможност за придобиване собственост? Ако има нещо споделете!
При всички коментари по темата се преписват от съответните книги общите постановки. Така- трябва да има ВЛАДЕЕНЕ = фактическа власт , плюс НАМЕРЕНИЕ за своене. Двата елемента на ВЛАДЕЕНЕТО са необезпокоявано и неоспоримо и то постоянно.
Намеренението за СВОЕНЕ трябва да бъде манифестирано и декларирано по несъмнен начин, да бъде обективирано в актове от които безспорно да бъде направен извод, че имота/целия/ се смята за личен - за това индикират само действия, които само един собственик може да си позволи
В коментарите се говори и за "владението да е противопоставено на собственика т.е. той да иска да си ползва имота и да е отблъснат." По това веднага имам коментар. то е противоречиво на изискването за "НЕОБЕЗПОКОЯВАНО и НЕОСПОРИМО ". Хем си упражнявам фактическа власт върху имота, а трябва да доказвам обратното. собственикът идваше, искаше, ама тоягата! Отблъснах го! Според мен дори това трябва да се е случивало неколкократно. От съществено значение е кога? по време на набиране 10 -те годни или след това. Демек-къде беше до сега бе?
Моля, дайте примери- да изпълним със съдържание "манифестирано,декларирано,обективирано,действия, които да индикират.." иначе си остава фрази.И как става ОТБЛЪСКВАНЕТО?
Относно съветите.Трябвада си луд да издириш собствениците, да ги уведомиш за намерението си, до ги отблъскваш и т.н.
Моля за практически насоки по тези противоречиви изисквания!
И още нещо към БАЙЧО-"КНА не създава, а само удостоверява собственост!
За мен е приемливо,че нотариуса в КНА "признавам за собственик" Кой всъщност създава собственост? Защото и съда и той удостоверява собственост!
Може би ..... не съм чел книжки -как е възникнала собственоста и създателя й!

[kirile]

А как стои въпроса , когато имота е владян 30 години с констативен НА (не по обстоятелствена проверка) , но сега този НА се обявява от съда за нищожен ? Може ли ответника да противопостави придобивна давност , след като е владял въз основа на нищожен НА ?

[Pause]

E как е издаден тогава КНА без обстоятелствена проверка?

[kirile]

КНА за жилище построено от ЖСК , но се оказва след 30 години когато поразрових нещата около този НА , че на нотариуса не са представени необходимите документи , от които да констатира , че това лице е собственик. Въпросът е - може ли ответника след установяване от съда на нищожност на този КНА да противопостави придобивна давност ?

[Pause]

Да може ответникът да се позове на нея придобивната давност изтекла в негова полза ,и доколкото знам съдът служебно следи за нищожността на сделките.

[Melly]

.............и доколкото знам съдът служебно следи за нищожността на сделките.

Сядай и учи!

[Pause]

Мели много си лаконична,кажи кое не е така...

[Melly]

Съдът не следи служебно за порока нищожност на сделките. Съдът провъзгласява за нищожни сделки само ако е сезиран с това искане от заинтересованата страна да установи порока й.
В противен случай ще наруши установения с нормата на чл.2 ГПК принцип за дължимост от негова страна да даде защита и съдействие на нарушени лични и имуществени права, и ще се произнесе свръхпетитум.

Нека вметна малко пояснение. Дори съдът да е констатирал предпоставките за нищожност, това ще бъде само част от мотивите му, но не и да се произнесе с диспозитив по този порок.
Сега, може би вече е ясно откъде идва заблуждението ти.

[Pause]

Мисля ,че си права понеже става с установителен иск.
ОК.

[Melly]

Мисля ,че си права понеже става с установителен иск.
ОК.

Не само, може и с възражение.

[Pause]

Да и ако трябва да бъдем по точни,с възражение става и да се позовем на изтекла придобивна давност във заведено дело за оспорване на КНА.Теоретично го знам.

[sunrise]

КНА не създават права, затова не винаги , ако акта страда от порок се губи собствеността.

[bebitor]

По въпроса за отблъскването- практиката изисква такова да е налице, когато се владее съсобствен/сънаследствен имот, а не чужд имот!
Принципно съсобствениците се считат за държатели, а не за владелци на ид. части на другите съсобственици (ЗС), за това се изисква по ясен начин те да са обективирали намерението си, че своят имота, а не го държат. От там и въпроса с отблъскването, което ще рече, че например съсобственикът е искал ключ, владелецът не го е допуснал в имота, или е искал да извърши разпоредителна сделка, владелецът му е заявил, че счита имота за свой и т.н. примери много...
Кавгите и претенциите (незаявени по съдебен ред), писма, честитки, нотариални покани, не правят владението необезпокоявано. Такова ще бъде, ако например, съсобственикът все пак е успял да лиши владелеца от владението му за срок по малък от 6 месеца. За повече от 6 месеца ще е прекъснато, за по-малко от 6 месеца ще е обезпокоено.
*********
Изпълнението на публично задължение, каквото е заплащането на местен данък, не е елемент от фактическия състав на владението, но може да бъде индиция за своене на имота.
*********
Всички нотариални актове удостоверяват, а не създават права. При прехвърлителна сделка правото на собственост ще възникне по силата на самата сделка, удостоверена с нотариалния акт, каквато е и предписаната от закона форма за действителност. При нотариалния акт за собственост, издаден след обстоятелствена проверка, ще бъде удостоверено правото на собственост, което е възникнало след сбъдването на посочените в закона предпоставки.